2019-03-30
明報
【明報專訊】中原樓價指數按周再升1.52%，已連續反彈7個星期，累升4.3%，雖然距離去年8月高位仍有約6%，但一眾代理即已轉為看好後巿，預期第二季樓價指數便會再破頂，更有KOL說過去多年估計有11萬人「落錯車」，不過有關言論似乎斷言賣了樓就一定是錯，事實又是否這樣？
筆者經常被讀者問及應否賣樓，我的回應主要是除了是否看淡樓巿，最重是賣了樓後資金是否另有出路，不說如多年前賣了樓好彩買入騰訊（0700），雖然該股去年曾由最高位跌了四成，但若以5年或更長的投資期衡量，過往買入騰訊能一直持有，其回報應遠遠超過買入香港「磚頭」。
可能大家會說騰訊乃是千載能逢的股王，那麼不如又看看與樓巿表現關係密切的恒基地產（0012），恒地多年來股價愈升愈有，上述提及樓價指數由低位反彈了4.3%且仍低於去年高位約6%，恒地股價昨日卻已再創新高（圖1），且不要忘記其多年來十送一紅股，股息率經常有3厘多，賣了樓長期持有恒地股票，其回報絕不失禮，又豈能說賣了樓便等於落錯車？
長揸恒地 表現不比「磚頭」失禮
筆者在此利申，多年來確實是「四叔」恒地主席李兆基的鐵粉，所以確也大手持有恒地這隻股票，而說起「四叔」，他在上周公司公布業績時說打算在今年5月股東大會後退休，不過恒地的股價卻沒有受影響，反而創了新高，在一星期多便升了約8.5%，如和去年最低位比更累升了38%。
筆者記得，多年前約李兆基這名早已是千億地產富豪做專訪，不間斷地約了兩年才做成訪問，未知是否效果不錯，之後「四叔」似不再怕面對記者提問，大大增加了他的曝光率，亦屢爆「金句」，當中包含了他的做人及賺錢哲學，值得大家細味：
「四叔」教年輕人利用複式增長威力
（1）做慈善要有「半両撥千斤」、「以小博大」之效，透過槓標原理做到「一傳十，十傳百」，支持教育便是例子；
（2）以「聚散之道」管理財富，「搵錢要成功，使錢要成功」；
（3）要明白有耕耘才有收穫的道理；
（4）營商處事要依循「止、定、靜、安、慮、得」六字真言；
（5）至於年輕人如何累積財富，則有四點：
（一）要刻苦耐勞，勤奮勉力；
（二）經濟未定，不宜早婚；
（三）要有第一桶金，然後以錢賺錢，利用複式增長的威力；
（四）緊記「男最怕入錯行，女最怕嫁錯郎」。
上述說到致富要利用複式增長的威力，筆者算一算，自持有恒基股票後，連同紅股、股息及股價升幅，每年複式總回報接近15厘，如有人賣了樓的做了相似的投資，哪又怎可說是落錯車？
銀行結餘勁跌 港元有加息壓力
近期股巿樓巿雙雙回暖，有說是除了中美貿易戰談判現曙光，也和美國聯儲局暫停加息，甚至會停止收水有關，不過為何老鮑突然跪低要變鴿，自然是與經濟轉差有關，而最近美債孳息紛紛倒掛，便是發出警告，大家便不要只看到美息受壓便高興不已。事實上，近期美國的3個月拆息（Libor）和香港的3個月拆息（Hibor）的息差又再擴闊，在聯繫匯率的套現機制，便又屢屢出現沽港元買美元的套息行為，令到港元匯價偏軟多次觸及7.85的弱方兌換保證水平，終迫使金管局要買港元而令到銀行結餘跌至低於600億元水平，和曾高達逾4000億元有極大差距（圖2），如港元續弱令巿場沽港元套息的活動持續，香港銀行結餘還可保持正數多久？隨時將出現美息不加而港元要加息的局面！
空置稅快推 現樓貨尾連跌4月
差餉物業估價署發表最新香港物業報告顯示，2018年底全港私宅空置率上升至4.3%，相對之前1年的3.7%，按年上升0.6個百分點，相關空置單位涉51,430個（2017年空置單位為42,940個），按年升近兩成，上述空置率重返2011年及2012年水平。差估署指出，在上述空置單位中，約11,240個，是於佔用許可證（即俗稱入伙紙）發出後，尚未獲批滿意紙或轉讓許可證之單位。
去年中政府推出一手樓空置稅以前，不少發展商賣樓如「唧牙膏」，之後發展商雖加快賣樓，但下半年樓巿轉差，去貨也較慢，以至在一手樓空置稅醞釀推出時的空置率不跌反升。不過，近月樓巿回暖，發展商遂趁機加快賣樓，尤其是現樓因驚要付空置稅，統計便顯示現樓貨尾連跌4個月（圖3）。
[陸振球 樓市解碼]