中美貿易戰及逃犯條例爭議困擾樓市走勢，銀行上周突然收緊按揭優惠變相加息，似乎令樓市再添變數。其實，銀行這次調整算不上加息，對樓市衝擊十分有限。
銀行借貸成本壓力有增無減下，多間大型銀行大幅削減轉按現金回贈至1.5%，及將細額借貸上調封頂息率至2.475厘，變相加息0.1厘。加息後，新造按揭每100萬元貸款額及30年按揭期計，每月要多供51元。對置業人士實質供樓壓力並不大，心理影響也有限。
影響細價樓 整體衝擊有限
其實，銀行是次加息（實質是收窄優惠）的部分，是300萬元以下細額借貸的鎖息上限的優惠減少，即是說對樓價400萬以下的細價樓市場的置業人士影響較大。根據統計，2019年上半年二手私人住宅買賣合約登記暫錄19,311宗，總值1,707.6億元，即平均每宗二手註冊金額884萬元。一手市場更誇張，本年首5個月，一手私宅登記量累錄11,213宗，登記總值高見1,201.66億元，平均每宗1,072萬。可見400萬元以下細價樓的交易極其罕有，銀行的「加息」對市場實質影響並不明顯。
其次，根據中原按揭統統數據顯示，5月份新批按揭宗數12,029宗，貸款額522.74億元，創歷史新高。平均貸款額按月增加20萬，升至435萬元，創歷史新高水平。據該行統計數據，按揭平均貸款額自去年3月突破400萬元後，連續15個月高企於400萬元以上。數字反映市場借貸金額遠超於300萬，進一步證明銀行是次調整細銀碼借貸優惠，對樓市的影響甚微。
拆息倘回落 仍有議價空間
事實上，早在5月中市場已經盛傳銀行會收緊鎖息上限的優惠，當時一度指H按及P按的鎖息上限一齊調升，由目前P減2.75厘，調升至P減2.625厘，即實質按揭息率由目前2.375厘，調升至2.5厘，變相加息0.125厘。相關傳聞足足1個月後成真，而幅度僅0.1厘，而且只限細額貸款人士受影響，反映銀行加息的顧慮甚多。
是次突然加息主要因為上受半年結和派息季等綜合因素影響下，港元拆息連續抽升（加息前夕1個月拆息升至2.55厘），而供樓利率為2.375厘，銀行邊際利潤微薄，才作出輕微調整，相信市場銀根鬆動拆息回落，銀行按揭優惠仍有議價空間。
撰文 : 唐榮