2019-03-28
經濟日報
開發新土地、發展一個新市鎮，往往是十年二十年的工夫；其間除了有好的策略性規劃以外，更需要持之以恒的巨大執行力。
公私營屋改七三比 餅沒做大
自今年初以來，有些做了二十年規劃的小型新市鎮開始進入收地撥款的程序，未來仍有漫漫長路，但有些市民卻有這些印象，以為所有土地房屋問題都已經有解決的眉目。
然而，事實上我們會在未來面臨比現時更嚴峻的房屋供應危機。公屋輪候時間與日俱增、私樓熟地供應大減，都揭示着這個危機會繼續惡化。無論在短期或長期內，香港的房屋供應都不似預期，短缺的情況，尤其在公營房屋上只會在未來愈演愈烈。
在最新的《長遠房屋策略周年進度報告》（下稱長策）中，新落成公私營房屋供應比例從60：40改為70：30。與之前相比，公營房屋的供應目標由每年平均2.8萬個單位增加12.5%至3.15萬個單位，而私營房屋的供應目標則由每年平均1.8萬個單位大跌25%至只有1.35萬個單位。
我們歡迎政府更改新落成公私營房屋供應比例，但認為現時做法就好比只改變分餅的方法而不將餅做大，只是一個拆東補西、顧此失彼的做法！
長策目標與落成量 5年缺9.9萬伙
事實上，長策就沒有考慮「追落後」的需要，因為每年的房屋實際落成量都比長策的年均目標少。舉例，長策於2013年提出的第一個10年房屋供應目標指出，香港共需要47萬個單位，即平均每年4.7萬個單位。但實際上，2013年僅有2.23萬個單位落成，即有2.47萬個單位的落差。
當長策更新其10年房屋供應目標時，卻未有計入過去一年的短缺情況。僅在2013至2017年，長策的年均目標與實際落成之間的短缺就已累計有9.9萬個單位（見附表）。
除了過去的累計短缺，未來的房屋供應也是不容樂觀，而供應短缺的情況在公營房屋更為嚴重。在未來4年（即2019/20至2022/23年度），長策的公營房屋供應目標將比上一個4年度多出25%至12.6萬個單位。目標增加了，但同期的落成量預測，卻減少10%至只有7.32萬個單位，比目標少逾4成。
土儲持續枯竭 未來供應大減
又以長策的十年供應目標對比政府的覓地量。所謂覓地量即政府宣稱已覓得的公營房屋土地，假設所有皆能如期順利推出作建屋之用的情況下，在十年內可建單位的數量。換句話說，覓地量可以被看成是在最樂觀情況下，十年內可供應的單位數目。2019/20至2027/28年度的供應目標雖然提高至31.5萬個公營房屋單位，但根據團結香港基金的估算，未來10年只有23萬個公營房屋單位落成，即是說未來10年將會短缺8.5萬個公營房屋單位。
現時的房屋供應問題，癥結在於無論公私營房屋供應比例如何改變，用於興建房屋的土地始終都是處於十分短缺的狀況。土地儲備持續枯竭，意味着幾年後私人和住房供應將出現大幅下降。自90年代的東涌後香港已再無新市鎮落成，而下一個新市鎮或新發展區（古洞北及粉嶺北新發展區）更要到2031年才完成所有基礎工程。
加快填海改劃造地 解燃眉急
筆者希望社會各界能認知到現時問題的急切性，並共同努力發揮作用，以緩解現時局勢。大規模的解決方案，如填海工程固然到了決定性的一刻，同時間如土地改劃等「事急馬行田」的手段也要加快進行，以解燃眉之急。若然我們再不急起直追，積極推進各項造地的倡議，只會繼續重蹈過去少造土地丶房屋供應「愈追愈落後」的覆轍。
（黃元山教授亦為港大專業進修學院中國商學院客席副教授；前投行董事總經理，為多份財經報章的專欄作家及電台電視財經節目主持）
撰文 : 黃元山 團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管
潘灝儀 團結香港基金研究員