2019-07-02
經濟日報
樓價上半年再創新高，惟第一代納米樓如沙田河畔花園、九龍灣得寶花園等，買家高追情況減少，交投量較去年同期有所回落，或反映新盤主導樓市下，此類二手盤樓齡漸高，加上包裝不及新樓好，難以吸引上車客群。
新盤銷情好，開放式及1房戶甚受買家歡迎。而另邊廂二手市場上，面積300平方呎以下的第一代納米樓，今年成交量較去年同期減少，而買家追價入市的情況，亦不及去年般熾熱。
二手樓較舊 要大花裝修費
雖然中原城市領先指數，於今年曾高見189.42點，創出歷史新高。二手樓價破頂，惟不難發現，第一代納米樓交投及樓價不及去年旺市時，以沙田河畔花園情況最明顯，今年上半年暫錄42宗成交，較去年同期64宗，少34%。而今年樓價最貴的單位以523萬元沽出，亦不及去年同期樓價最貴540萬元。
其次，九龍灣得寶花園面積300平方呎以下單位，上半年錄47成交，按同期少13%。此外，沙田第一城細2房單位，今年錄43宗成交，亦較去年同期少7宗，減幅14%。
第一代納米樓價量表現較去年遜色，主要原因估計有下列三個。
第一，二手樓價與新盤相若，上半年至少有7個新盤提供開放式及1房單位，不少更是位於市區，包括長沙灣家壹、紅磡啟岸等，首批樓價折實後600萬元以下有交易，與新界區2房上車盤如沙田第一城、天水圍嘉湖山莊相若。比較之下，買家寧願轉投面積較細開放式及1房新盤市場。事實上，近日首推的新盤銷情甚佳，如主攻中小型單位屯門御半山Ⅱ期，首天開售已沽出120伙，佔推售量逾9成，當中包括開放式及1房單位。
第二，雖然第一代納米樓比新盤實用，即使300呎以下單位，大部分都設獨立廚房及浴室，個別更可以分間出兩個睡房。惟不少第一代納米樓，樓齡已逾30年，除了硬件配套一定比不上新盤，新買家或需要準備大筆維修費用。不少二手盤源都予買家「殘、爛、舊」的感覺。有買家直言，二手盤無裝修可言，只是比較浴室用料，新盤與二手樓，感覺已經是天與地。代理亦直言，同一樓價下，不少買家寧願住細點，節省裝修費，待有能力再換樓。
新樓定價貼市 代理亦傾斜
第三，近年發展商採用「貨如輪轉」的銷售策略，首批定價貼市不會太進取，甚至比二手價平，買家入市心態亦有所改變，並以首選新盤，次選二手去作入市的選擇，加上代理資源大多向新盤傾斜，令二手表現較冷清。
新盤主導的年代下，買家入市二手樓前，亦要考慮逐步被市場所忽略第一代納米樓，價量表現會否不及當年，以及日後轉手、升值等問題。
撰文 : 唐榮