2019-11-02
明報
【明報專訊】政府周四公布香港第三季的GDP數字，按年急跌2.9%，按季更勁插3.2%，加上已是連續兩個季度萎縮，技術上香港已出現經濟衰退。有趣的是，昨天恒指卻升194點，其實GDP屬滯後經濟指標，恒指更早於8月中已見底，且獲領先的經濟指標確認。
8月初時全球股巿受壓，主要是美國10年期債孳息低於兩年期債孳息而出現「倒掛」，而若倒掛長期化，則會是美國出現經濟衰退的先兆，且可能會拖累全球包括香港的經濟也出現衰退。
不過，之後美國長債息重新高於短債息，不單令倒掛消失，且孳息曲線重新變陡斜（見圖1），減輕了巿場對經濟衰退的疑慮，之後雖然香港經濟繼續轉差，但主要是受到內部亂局拖累，而恒指也配合孳息曲線向上而在8月見底並逐步回升。
孳息曲線變斜 最有利金融銀行股
其實，孳息曲線變斜，最有利金融和銀行股，因為銀行屬賺息差行業，長息與短息息差拉闊，有利銀行賺錢，而自8月以來不少銀行如美國上巿的美國銀行，又或香港上巿的渣打集團（2888），股價由低位升了差不多兩成，至於本周一（28日）公布業績的匯控（0005）業績遜預期，應屬於個別銀行自身事宜。不過，匯豐過去數年維持穩定派高息政策，如能不減派息，股價因為業績而跌了數個百分點（見圖2），反而會將預計派息率推高至6.7厘左右，對「好息」的股東或屬於好消息。
匯控股息率6.7厘 可對冲供樓利息2厘多
有朋友說，最近香港放寬按揭保險的樓價上限，除了可幫助不夠首期的人士上車，原來就算本來有足夠首期的買家，也不妨利用按保來買樓，以節省首期，然後用節省下了的首期來買匯控，再將收到的匯控股息用來供樓，因為匯控約有6.7厘息，而供樓利息只是2厘多，如能如此，在息口互相對冲後，除時供樓利息可節省一半或更多。
當然，這個做法有效的先決條件是匯控能維持現有的派息，以及按揭息口不會大升。不過，當按揭息口上升時，有按揭業務的匯控股價也會受惠。
筆者近期做多了一些大灣區和海外樓巿的報道，為了解實况，也盡量親自到海外實地考察，做真正的fact check，日前便去了佛山看樓盤，回來經廣州坐高鐵回香港，只用了大約40多分鐘便抵達西九總站，和由羅湖坐東鐵到紅磡站差不多，又或由屯門坐西鐵往紅磡時間相若。
佛山新盤展銷廳要列不利因素 港可仿效
在佛山看樓盤時有一個新奇發現，原來在展銷廳要在當眼處豎立告示板，要主動列出樓盤的所有不利因素，比如是否靠近天橋，哪個方向會有噪音……筆者看到樓盤約有15個不利因素，如果是買家，在看完相關不利因素仍有意購買，之後有問題而又屬於早已列出的話，可說是打死無怨。
在香港，雖然在樓書尾部分也要列出規劃上一些要注意的地方，但多數並不起眼，如上述樓盤要在展銷處當眼地方公示所有不利因素，筆者覺得香港政府也可以主動學習，又或會否有立法會議員推動有關建議？
說到買樓除了要留意是否心頭好，就算是二手樓，也應主動了解有何問題，在香港如代理知道出售的單位是凶宅，便有責任知會準買家，否則可能會被監管機構釘牌，而買家其實也可在一些網站查一查是否凶宅，以保障自己的權益。其實，香港也有投資者專門買凶宅收租或等待升值，貪凶宅售價一般比較廉宜。
凶宅有分類 涉謀殺案樓價跌最多
一個有趣的問題是，如遇到凶宅放盤又有興趣買入，那樓價要平多少才算合理或抵買？《經濟學人》便有研究文章指出，凶宅也分不同類型，如單位發生謀殺案，樓價會跌最多，如是吊頸自殺，則樓價會跌小一點，跳樓可能因為死亡發生在屋外，跌幅最輕微。另外，香港凶宅一般交易價平均會低約20%（見圖3），同層也會受影響，價格平均會低5%，至於同座則低3% ，而同屋苑也會低約 1%。今次《經濟學人》的研究對象是香港人，凶宅與正常住宅的樓價差距或會較西方更大。
空置稅令發展商不敢惜售
自從按保的樓價上限放寬以後，樓巿銷情大為改善，而發展商也紛紛推盤，絕不見惜售，或因和政府去年推出了一手樓空置稅有關，根據民間智庫智經的研究，以今年6月30日數字計算，私人住宅一手市場已落成樓宇但仍未售出的單位，俗稱「貨尾單位」，數字約為10,200伙（見圖4）。
當中政策所針對、落成超過12個月的單位，數量約為5100至7500伙。至於單位類型方面，截至2019年3月31日，「貨尾單位」當中有31%實用面積小於40平方米（即小於430平方呎）、29%實用面積介乎40至69.9平方米（即430至752平方呎），換言之「貨尾單位」當中有六成為市場上有較大需求的中小型單位。
[陸振球 樓市解碼]