2019-11-01
經濟日報
銀行昨日微降最優惠利率，唐榮找回一舊資料，滙豐銀行最優惠利率P歷年變化的數據，始自70年代，重溫的好時候：
利率低位徘徊 下調空間有限
1. 有紀錄的最優惠利率起始為1971年5月5日，當時利率是8厘；
2. 最優惠利率在歷史上的最低點是1977年4月14日的4.75厘，今年11月1日起重回5厘，而且始自2008年11月至今，都是相若水平。換言之，今時最優惠利率頗為接近歷史上低點，理論上，進一步下調空間有限，而這個低位徘徊已有一段頗長時間，似乎仍會持續徘徊下去；
3. 歷史上高點又如何？1981年10月7日是20厘，驚人嗎？據說樓宇按揭利率是P+1，亦即21厘，老行尊常問試過十多廿厘供樓嗎？就是類似的情景。
4. 1997年10月金融風爆發時，最優惠利率是多少？答案9.5厘；
5. 最優惠利率，過去亦曾在極短時間內出現激烈波動，可加可減、甚至又加又減，唐榮選取了一些年份，都是最優惠利率變化極大的時期，1980年，11次加減息，上下波幅10-17厘，利率差異達7厘。1984年，一年內16次加減息，息率變化在十二個月內由8.5-17厘，相差8.5厘。
翻閱70年代至今，看看有那幾段最優惠利率明顯向上調升的過程，只選息升原因當然是P上升會引致所有以最優惠利率為基礎承造按揭的供款人負擔上升：
• 1973年3月1日7.5厘，花了十六個月時間，升至1974年7月15日的12厘
• 這段時間上落更厲害，1980年3月11日16厘、四個多月後的7月28日回落至10厘、年底12月9日又回升至17厘、然後直衝上史上最高的20厘，當時為1981年10月7日；
• 1982年12月30日是10.5厘，到了1983年9月27日又變成16厘；
• 1984年亦如此，1984年3月21日8.5厘，四個多月即7月7日又升至17厘水平。
• 1988年1月11日是5.25厘，一年多後的1989年3月20日，最優惠利率卻是11.5厘。
這是利率激盪變化的年代，再近代一點看看與樓價關係，最優惠率變化較大要追溯至本世紀初，2000年5月最優惠利率是9.5厘，2001年更是一年內11次減息，持續調減至2002年11月的5厘，不過，同期差餉物業估價署的樓價指數由90.3點，跌至2002年11月的65.1點，跌幅有28%。息跌不一定樓價升，同理，息升不一定樓價跌，2004年11月12日5厘，至2006年3月3日升至8厘，樓價指數同期是82.7點升至92.6點，升幅有12%。
支持樓市利好 經濟後向轉變
過去按揭利率是最優惠利率P加某個息率的年代，現在是P減某個息率的世界，亦有以拆息計算的H按等。所以按揭利率的變化除了P的改變，P加和P減某個水平都可以調整按揭利率水平。總括而言，自2008年年底至今，香港仍是處於最優惠利率相對穩定而偏低時期，連帶以P計算的按揭利率亦趨向穩定，因為長期穩定，香港市民一般對按揭利息的變化敏感度降低，反正近年都是息不會大加也不可能大減。而昨日滙豐調低按揭利率後，普遍認為對樓市利好或提供一定支持作用，後市繼續回到更基礎的因素，香港的經濟後向變化了！
撰文 : 唐榮