【明報專訊】政府正在力推的「明日大嶼」填海計劃，有被批評為遠水難救近火。在港英時代曾在地政總署任職新界地政專員、後自行開設測量師行的蘇振顯接受訪問時建議，港府可以透過發出Letter M（money）方式向新界棕地及農地業主「以地換地」，指此舉可以在較短時間釋放逾2300公頃土地作住宅發展用途。
土地供應專責小組去年12月向政府提交經廣泛公眾諮詢後的報告，棕地發展不論在問卷（87%）或電話調查（79%）均是市民最支持的造地選項，其次是利用私人的新界農地儲備，但港府在上述兩項暫無新政策出台，反而正積極推動在交椅洲附近填海1000公頃的「明日大嶼」計劃。此外，運房局去年12月公布《長遠房屋策略》周年進度報告，把未來10年公私營房屋供應由六四比調整至七三比，令期內平均每年私樓供應減至1.35萬伙，結果樓價今年以來已掉頭回升，一些分析更認為樓價再創新高只是時間問題。
蘇振顯接受訪問時表示，本港土地短缺問題嚴重，結果是公私營房屋捉襟見肘，港人普遍要面對「貴」、「細」、「擠」的生活困境，各類經濟用地以至交通基建及社區設施用地供應亦長期滯後，他支持以明日大嶼計劃增加土地供應；但曾任地政總署新界地政專員及產業管理總測量師、了解政府體制運作的他強調，不應低估明日大嶼的發展難度。
明日大嶼住宅2032年落成 遠水難救近火
根據蘇振顯的分析，港府就明日大嶼的方案作顧問報告及前期勘探工作，至少需時兩年，跟着即使順利獲立法會通過法案可就此刊憲，仍然面對市民司法覆核的風險。假設港府能克服阻力展開工程，由填海、動工至地皮落成料需時3年，地皮落成後需要約1至2年抽離水份才可動工建屋，再加上4至5年的樓宇建築期，項目發展期長達12年。發展局長黃偉綸本月曾表示，明日大嶼最快2032年有首批居民入伙，與蘇振顯上述預測一致。
蘇振顯續稱，明日大嶼填海所創造出來的土地，「附近甚麼也沒有」，港府需要投入大量資源興建道路、鐵路、鋪設渠道及供電供水，「全部基建都要重頭去起」，他擔心假如有關基建出現延誤，首批入住明日大嶼的居民日後可能需要以渡輪接駁出入。
綜合上述分析，蘇振顯認為，明日大嶼「供應最快在10多年後才到位，而且有很多不明朗因素」，稱此計劃屬「遠水」，不足以撲滅樓價飈升的洪洪烈火；作為比較，他建議港府根據土地小組的報告，優先發展新界棕地及農地，認為這是更有效短期增加土地供應的方法，有關社區亦更適合港人居住。
發展農地棕地 利新界分支家庭住近父母
蘇振顯表示：「很多新界棕地及農地便在新市鎮的旁邊，只要修橋築路建渠起樓便可發展為住宅項目；而且大部分的年輕人分支家庭都希望住近父母，他們到底鍾意搬去元朗、屯門或大埔附近由棕地及農地改用途興建的住宅，抑或會選擇住在偏遠的明日大嶼呢？這問題是很容易有答案的。」
可發展農地棕地達2300公頃
根據土地小組報告的資料，現時新界約有1300公頃的棕地，大部分由私人擁有；各大型私人發展商相信擁有不少於1000公頃的新界農地。
因此，新界棕地及農地面積至少達2300公頃，已是明日大嶼填海造地1000公頃的2.3倍，如何釋放前兩者的價值，發展住宅項目，實在值得港府及社會各界聚焦研究。
棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地，其並非閒置用地，大部分正用作本地必需但難以在市區覓得空間的經濟用途，包括露天儲物、貨櫃車場及貨櫃場、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。
Letter M提供誘因 由棕地業主收地
蘇振顯指出，雖然目前在棕地上的作業者大部分並非業主只屬租客，有關租約亦一般僅3至5年，但政府若要把棕地作住宅發展用途，往往需要收回及清理棕地，過程需時，而棕地作業者亦不時有重置的訴求，屬重大發展阻力。
他認為，若要解決此一問題，港府可以提供誘因，讓業主自己向租客收回及清理棕地，料更有效，「若棕地作業者的談判對手是政府，肯定會對政府開天殺價要求巨額補償；但若由市場機制處理，棕地業主在租約到期前一段時間已向作業者表明不會續約，作業者自己便會去找解決方法」。
至於如何促使業主積極向港府交回棕地呢？蘇振顯就此有破格建議，指特區政府可參考1997年前港英政府在新界收地時發行可以地換地的「Letter B」推出「Letter M」，在新界收回棕地時發行Letter M，給業主現金賠償以外的一個選擇，「Letter M是政府發給業主一份有價值的承諾書，面值相等於收地當日現金賠償額，例如當日棕地現金賠償是每方呎1000元，業主持有100萬呎棕地，便獲發等同10億元的Letter M，日後可用於政府土地有關的付款，例如投標、修改地契補地價、交付政府短期租約租金等等。此外，Letter M亦可在市場上自由買賣」。
收購農地特惠補償呎價 18年升2.6倍
蘇振顯指出，目前港府向業主收回新界農地及棕地時提供的特惠補償金，每年調整兩次，過去20年大漲小回，從2000年4月的每呎311元上升至去年10月的每呎1124元，累升2.6倍，複合年增長率達14.52%；正正由於特惠補償金增幅如此可觀，業主目前亦根本沒有誘因向港府交回農地及棕地，寧願坐地等升值。因此，他強調，Letter M的價值亦應該像特惠補償金般每年調升兩次；持有者日後向政府繳付土地款項時，就以Letter M行使當日的特惠補償金為行使價。
若要進一步增加Letter M的吸引力，蘇振顯可以設立僅可用Letter M競投的土地儲備，「若發展商想要這些土儲，便要收購Letter M來競投」。至於有關土地儲備從何而來呢？
不花庫房分毫 符合審慎理財原則
蘇振顯指出，只要港府能夠吸引棕地及農地業主大量交回土地，根本不用擔心缺乏土地儲備，而且亦可坐享巨大的土地增值，「假設港府以每呎地價1000元收回100萬方呎棕地，涉資10億元；跟着以5倍地積比率發展住宅，可建樓面面積達500萬方呎，每呎售價5000元，賣地收益是250億元」。他續說，港府發行Letter M不需要花費庫房一毛一毫，而明日大嶼填海則涉資6240億元，從審慎理財的角度去分析兩個方案的利弊，亦屬顯然易見。
蘇振顯總結，由於港府發行Letter M向棕地及農地業主收地屬土地管理的行政措施，他相信此舉不需要立法會審批，只要政府內部有共識，特首會同行政會議拍板，可以在短期內執行。他強調，本港土地短缺問題十分嚴峻，Letter M是短期有效的解決方法，他擬把Letter M詳細建議提交政府，希望社會各界討論，港府也能就此回應。