關鍵的10%

連場社會衝突下，樓價未有如外界預期般出現大跌。早前中原集團主席施永青解釋，香港大部分人早已沒有購買力，關鍵是市場上10%有購買力人士的取態。 日前施永青在出席電台節目後解釋，本港樓市不太受到近期「政治事件」影響，因現時香港樓市與普羅大眾的購買力脫節，大眾意見取態對樓市影響較微；相反對樓市較有影響力的是最富有的10%人，該群人的想法與上街示威的大眾不同，對樓市前景及政治等看法亦有所不同，資金存放在房地產仍是較為穩定的選擇。 富有一族 仍覺房地產穩妥 到底為甚麼施永青會說樓價主要與最富有10%人有關？唐榮找來一些數據。 根據附表，今年第一季綜合住戶統計調查，私樓家庭月入中位數為4萬元，而最有錢的8.6%家庭收入均在10萬元以上。 按照某大型銀行網上的按揭計數機，以25年還款期、按揭大約2.4厘計算，10萬元月入的家庭可以負擔的貸款額為9,866,313元，因為逾千萬元單位按揭成數為5成，大約可以負擔1,973萬元的樓價，絕對負擔得到現時豪宅或者一般新樓市場樓價。 若果將家庭月入的水平向下移一點，大約移至6萬至8萬元的水平，佔香港家庭總數8%，收入水平高於全港大約8成的家庭。同樣以按揭計數機計算，6萬元月入的家庭可以負擔的貸款額為5,919,788元，以6成按揭計算，大約可以負擔987萬元的樓價。 測量師行世邦魏理仕（CBRE）在今年初曾經發表《全球生活報告》指出，本港平均591平方呎的一般住宅，平均樓價水平達963萬港元。換句話，負擔得起現時一般中小型單位樓價的家庭，有可能就是全港最貴收入的大約20%。 不過，以上還是單純以每個月按揭還款能力去衡量不同收入家庭的購買力，如果加入首期因素的話，似乎情況又更為複雜。 樓價水平 脫離大眾負擔能力 例如，987萬元的單位若果以4成首期計算，便需要多達394.8萬元。若果月入6萬元的家庭一個月儲蓄一半的收入、即3萬元，一年儲蓄36萬元，仍需要長達11年時間。要將儲蓄時間壓縮至7年，可以負擔的首期則為252萬元，相當於樓價630萬元，目標似乎又只能找到一些二手屋苑的上車盤。 事實上，從本港擁有自置居所的家庭比例在2017年跌至49.2%，穿5成的分水嶺、亦是1999年後新低，可見樓價的確脫離了大眾的負擔能力、購買力。市場上的購買力集中在最富有的10%至20%家庭，成為影響樓市最關鍵的一群。 撰文 : 唐榮