2019-10-31
明報
【明報專訊】特首林鄭月娥本月16日發表《施政報告》放寬按保後，過去兩周樓市價量齊升，或已提早結束調整期，「樓價高、上車難」的問題再次成為城中熱話。港府前任（1992至2005年）統計處長、香港大學統計及精算學系客席教授何永煊在專訪中獻策。他表示，本港住屋需求強勁，但供應遠遠不足，才會導致高樓價問題，故他建議港府大幅增加土地供應，當中包括把約3%郊野公園用地改劃作住宅發展用途。
何永煊在1992年至2005年任職港府統計處處長期間，定期召開記者會就人口普查、失業率及消費物價指數（CPI）等與民生相關的經濟及社會數據向市民匯報，他表示，任內一直遵從嚴格的專業操守，差勁的數據也會如實匯報，希望「決策的政府同僚能夠就數據反映的真實情况作出正確的決策」，若出現政策失誤亦可以盡早糾正。
置業需求勁 應增加供應滿足
對於目前本港樓價高企的問題，何永煊分析，原因是需求熾熱、供應卻遠遠不足。他解釋，本港除了有約18萬名公務員外，亦有約18萬名任職於半官方機構的打工仔，他們的工資基本上每年隨着通脹、年資及職級而上升，工作亦相對穩定，即使在現時的樓價水平，也應有能力置業。
上屆政府研郊野公園邊陲土地 本屆否定
何永煊續說，本港65歲以上人士在人口中的比例，在2015年以後預期每5年增加3至4個百分點，例如該比例已由2015年的14%至15%，增至2019年的17.7%，原因是生活質素改善及醫療體系健全，這當然是好事；另外，他指出，近年來，每年單程證的54,750個配額大概使用了75%至80%，即每年約有4萬多名內地人來港定居，亦會增加住屋需求，政府應該增加供應來滿足需求。
事實上，政府的《香港2030+：跨越2030 年的規劃遠景與策略》研究早已提出本港長遠欠缺1200公頃土地，相信不少港人均同意應該增加住宅供應，問題是如何覓地而己。土地供應專責小組去年底曾就此向政府提交報告，當中棕地發展及利用私人新界農地儲備是受訪者最支持的選項，發展郊野公園邊陲地帶則相對不獲支持。發展局長黃偉綸於2月表示，考慮到開發郊野公園邊陲地帶選項未獲大多數市民支持，故考慮涉及生態問題及法律爭議下，宣布「不會尋求改變郊野公園邊陲地帶用途」。
郊野公園佔地逾400平方公里
佔全港總面積四成
何永煊強調，假如本港社會大多數人同意應該大幅增加土地供應，發展郊野公園及相關邊陲土地是不應該隨便否定的供地選項，他希望港人準確掌握更多數據後再就此從長計議。當中，他引述規劃署數據，指本港1111平方公里總土地面積中，只有24.4%為已建設的土地，而當中住宅更僅佔6.9%，而林地、灌叢及草地分別佔24.9%、23.7%及17.1%（見圖），後三者大部分被撥作郊野公園用途；而土地小組報告亦指出，現時全港共有24個郊野公園，佔本港總土地面積約40%。何永煊估計，可被列入郊野公園邊陲用地的土地，則佔本港總土地面積1%至2%。
土地小組預計，本港長遠實際土地短缺數字應遠高於1200公頃，並曾以1500個標準足球場（每個0.8公頃）描述這個面積。何永煊則分析，1200公頃當然不是一個小數目，但市民亦需要清楚知道不同統計口徑之間的換算，以每平方公里便等於100公頃計，1200公頃便等於12平方公里，大概等於本港總土地面積1%；以本港24個郊野公園佔地高達400多平方公里計，把低於3%的郊野公園土地拿出來發展，便可創造1200公頃的發展用地；若把大部分郊野公園邊陲用地改劃作發展用途，同樣可以滿足1200公頃的造地目標。
「為何在飯煲可煮好的大煲飯不去食，改去人家的飯碗與人爭食？」他解釋，不論是發展新界棕地或農地，最大限制是其大部分業權由私人持有，「業主是否願意交出？以甚麼價錢交出來？」屬兩大問題。
何永煊續說，只要港府落實發展部分郊野公園或其邊陲用地，讓地產發展商知道未來土地供應將大增，後者便會加快為農地補地價，或提速以公私營合作方式發展住宅，屆時供應便會隨即大升，「目前的問題是政府本身土地儲備不足，發展商又以『唧牙膏』的方式，每年限量轉換農地至發展住宅用途，只要改變此一情况，本港高樓價的問題便可迎刃而解」。
棕地農地多屬私人 增發展難度
當然，發展郊野公園用地面對不少困難，因為自1976年港府頒布《郊野公園條例》起，郊野公園便獲得法定地位，成為受保護的自然綠色地。土地小組報告則提到，大部分郊野公園位處偏遠郊區，其中約55%為集水區，包含大量陡峭山坡、林地、幽谷等天然地貌及具生態價值的自然環境，平地不多，缺乏大型發展所需的基建設施如公路、供水及排污系統等。
郊野公園用地可加亦可減
籲社會深入討論
何永煊回應說，若某一用地被列為郊野公園，其發展用途當然會受到限制，但郊野公園用地可以改劃，即港府可以根據既定程序增加或減少郊野公園用地（編按：港府正計劃把鄰近沙頭角的紅花嶺發展成為本港第25個郊野公園），他比喻說，「等於你（土地）入了我間學校（郊野公園）便要守規矩，但你可以離校，我亦可以收新生」。他總結道，希望本港政府及社會各界就是否及如何發展郊野公園及其邊陲用地作更多討論，「即使發展郊野公園用地比較困難，亦有很多限制，但不代表做不到，希望更多人討論及研究，集思廣益，藉此解決本港房屋問題」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]