大型銀行帶頭加按息削回贈優惠，由二手市場新造按揭延伸至轉按客上，銀行可稍為紓緩資金壓力，但另邊廂業主計劃轉按前，除考慮息率和回贈外，也要留意美國減息步伐等多方面思量。
美國下半年啟動減息機會高，香港拆息卻節節上升，在借貸成本有增無減下，大型銀行也有意適當調高邊際利潤，最近就細額轉按上調H按封頂息至2.475厘，並削現金回贈優惠，相信只可稍為紓緩資金壓力。
不過對業主來說，銀行就新造轉按加息及削減優惠，現時計劃將物業轉按，是否屬好時機呢？
現金回贈額 仍然可觀
現時銀行樓按一般罰息期約2年，參考2年前（2017年第二季）的轉按息率，香港當時尚未啟動加息周期，可批出H按最低為H加1.3厘，封頂息率為2.15厘，回贈約1.2至1.4%不等。
先以供樓按息作比較，現時拆息升上逾2厘水平，業主普遍要以封頂息供樓，封頂息加至2.475厘，有機會令轉按後不但未有達到減息的預期，反而供款增多，變相加重供款負擔。
以貸款額300萬元為例，還款期25年，月供約1.34萬元，比轉按前（息率2.15厘）的月供約1.29萬元，每月供樓支出多約485元，2年計支出即多1.16萬元。
不過，現金回贈對轉按業主的吸引力最大，即使回贈降至1.5%，同以貸款300萬元作例子，可獲回贈約4.5萬元。扣除轉按雜費等，金額仍然可觀，估計相當於約2至3個月的供款額，業主可彈性選擇用作還款或備用消費。
港明年或減息 宜多作衡量
因此在銀行提供高現金回贈下，對業主來說仍具一定的轉按誘因，但若果業主預期會作長期穩定供款，則要考慮自身資金需要和物業升值潛力等多作衝量。
若美國下半年正式減息，香港最快有望明年會跟隨，屆時P有機會回調約0.125厘，如有意轉按減息的業主，不妨靜待更佳良機。
撰文 : 鍾綺敏