點睇納米樓？

日前唐榮網上撰文指出，近年出現的納米樓熱潮，源自按揭成數限制，扭曲了市場購買力集中在600萬元以下物業，隨着放寬首置按揭，預料納米樓的熱潮將減退。文章一出，有相反意見回應。 開放式單位 首9月出售率最高 雖然新盤納米樓供應持續增加、雖然說納米樓單價低換算平均呎價超高、雖然對納米樓的居住空間持不同意見，但總的來說「身體最誠實」，納米樓仍然最好賣，唐榮接到的意見是，只要納米單位價格調整，相對中小型單位沒有高溢價，由於面積細小，應該仍擁有較易上車的優勢。 據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，統計2019年首9個月推出的28個全新新盤項目，單位總數共涉及13,451伙，其間共售出8,788個單位，售出率（以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算）達65.3%，而當中開放式單位售出達83.1%，為各類單位之中最高（見圖）。 美聯物業報告提到，今年首9個月推出的28個全新新盤中，當中開放式單位售出率最高，此類單位總數共1,198伙，當中售出996伙，售出率高達83.1%；其次為一房單位，售出率同樣超過8成，首9個月共提供3,502伙，售出單位2,840伙，售出率亦達81.1%；兩房單位方面，表現亦相當理想，年內首9個月共提供4,155伙，當中售出3,093伙，售出率約74.4%；至於三房或以上單位則提供4,596伙，其中售出1,859伙，售出率約40.4%（見圖）。 若將今年首9個月推出的28個全新新盤項目按地區劃分，當中售出最多單位的地區是大埔區，該區售出超過2,600伙；其次為將軍澳區，期間亦售出超過1,700伙；至於啟德、馬頭角、紅磡及何文田等地區亦超過1,300伙。 其實早有報告指納米戶供應持續增加，仲量聯行早前公布的《住宅銷售報告》提到，2019至21年間將有超過3,000個納米樓（面積少於200平方呎）住宅落成，較2016至18年過去3年的落成量高出60%。研究部資料顯示，2019至21年納米樓新供應佔整體私人住宅新供應約5%。 仲量聯行報告：總價相對較吸引 仲量聯行報告中認為，納米樓總價相對較吸引，遂吸引買家蜂擁入市。由於加薪幅度落後於樓價升幅，發展商需要調低單位面積以維持較低的單位總價，令更多買家可承受。不過報告有提到，盡管納米樓售價吸引，但購買納米樓其實存在一定風險，原因是在樓市下行期間，納米樓的價格走勢往往跑輸大市。納米樓業主要在二手市場售出單位，往往要大幅減價才能獲得承接。由於預期下半年樓市前景欠佳，發展商推售納米樓樓盤，開價要較偏軟，最終將導致二手樓價跌幅更甚。預期今年整體樓價下跌0至5%，納米樓樓價將跑輸大市。 撰文 : 唐榮