2019-03-25
經濟日報
去年10月，曾經撰文分析樓價點跌法？當時提到：
「翻查差估署資料，近十年共出現兩次明顯的樓價下跌，維持時間大約半年，2015年9月至2016年3月樓價大約下跌11.3%，另一次是2018年6月下跌至12月，樓價跌幅為17.2%。
從這些資料可以看到，由於近日的調整並非重大金融衝擊，初步估計，更接近2015年的情況，亦即價位或由小型單位領跌，跌幅較中大型單位大，過去兩次跌市歷時半年左右，可以評估今次調整期初步約半年至明年3月。
這段時間大概可預計美國今年12月及明年上半年的加息情況、多個資助房屋包括新居屋、首置及綠置居已推出，未能抽中的購買力是釋出市場還是等下一批資助房屋、貿易戰經過今年11月美國中後選舉後至明年首季，對香港廠商及實體經濟就業影響將浮現、甚至發展商的新樓部署，庫存上升等等將會明朗化，終將反映在二手樓價走勢上。」
短期樓價微升 難破去年高位
2019年初《經濟日報》出版豪宅年鑑，這篇主編的話大概在去年底撰寫：
「2018下半年的市況及經濟環境、外圍氣氛，較2015年遜色，但又遠不達2008年的恐慌性級數，那麽11.3%至17.2%的跌幅，會不會是這一輪樓價調整的範圍？
2018年受政府開徵一手銷售稅影響，令一手單位加速推出市場，在吸納大量購買力下，出現首三季強勁的吸納量，2018年第四季至2019年上半年需時消化及累積購買力，加上觀望氣氛濃厚，成交量萎縮，樓價有機會回調10%左右，待負面因素緩和，市場累積購買力，二手叫價及一手開價回復理性後，2019年農曆新年後，購買力會重投市場，倘配合大型新盤以筍價推盤，會再次帶動樓市氣氛，樓價將回穩，甚至年內回升5%。」
今年2月中專欄文章指出：
「2015年的A股跌市亦未有即時震散樓市，恒指在2015年5月開始第一浪調整，全年低位在2015年9月出現，指數跌至20368點。有趣的是，以差估署數據顯示，樓價指數是在2015年9月見頂回落，樓市在股市下挫4個月後見頂，然後樓價持續下調，剛好六個月後，亦即2016年3月，樓價指數觸底後回升。樓市真正見頂回落往往滯後股市4至6個月，同樣道理，樓市見底可能出現在股市見底後的六個月。所以，往績推算，股市在去年10月見底的話，大約今年4月樓市有機會見底回穩。」
結果差餉物業估價署截至今年1月數據顯示回穩，暫時樓價跌了5個月及9%。
接下來市況怎樣走？上文觀點未改，樓市的一些不確定因素還存在，中美貿易戰未來一段時間仍是影響金融經濟投資氣氛的重要因素、一手銷售稅使新盤大推、資助房屋的吸客效果等等。短期內樓價輕微回升後，又會受制於中小型單位的按揭成數限制，暫時無法突破去年高位，而待較平盤消化後，二手樓市及價位又會陷入拉鋸局面。
撰文 : 唐榮