兩種力度拉扯樓市

目前，樓市應該是受到兩種力度拉扯，一是放寬1,000萬元以下物業按保後釋放的購買力、另一種是經濟環境轉差，失率有可能上升，對樓市前景帶來的壓力。 放寬按揭保險 釋放購買力 以前買不到、因為放寬按揭保險，首期減少而變成買得到，這批人應該是薪水不俗但近年首期要求多，一直無法上車的族群地產代理統計的周末周日成交，繼續在20多宗以上，顯示購買力持續。 如果從附表推估，失業可能尚未波及這一群組。不過，上周一個薪酬調查結果顯示，香港本年度由2018年7月至今年6月平均薪金調整幅度介乎3.9%至4.1%之間；至於2020年度的薪金調整幅度預測，各職級的整體調整加幅介乎3.5%至3.6%之間，明顯向下調整。 報告提到，調查在7至9月進行，就現下社會狀況曾於10月初再向調查的公司查詢薪酬調整預測情況，獲53間公司回覆，當中有28間表示增幅會下調至3.1%，其餘則仍需視乎情況而定。而以往10月、11月是招聘旺季，惟現時酒店、旅遊、運輸、飲食行業均受影響，已出現凍薪、放無薪假及停止招聘等情況，相信來年薪酬增幅會低於調查的預測，並預料失業率由2.9%再增加0.5%，即達到3.4%水平。 這讓唐榮想起一篇文章，當時有地產業界分析，依照以往樓價周期來看，樓價升跌跟失業率呈反向相關，失業率反映民生狀況，如業主失業以致不能供款，亦會讓買家入市轉趨審慎，失業率上升至某個水平，樓市將受壓調整。 失業率升跌 勢影響樓價 分析報告提到，當97年金融風暴失業率急速上升時，樓價亦插水式下跌，其後數年樓價仍乏力向上，03年後失業率持續改善，樓價終見上升軌。1997至2003年，是持續陰乾式，各階層長期受到經濟收縮的困擾、職業欠保障，樓價便出現一浪低於一浪的演進過程。直至失業率在2003年6月見頂達8.5%後回落，樓價隨後成功觸底，展開長期升浪。 即使較近期的2008年金融海嘯，失業率由7月的3.2%升至2009年8月的5.5%，其間樓價亦曾跌17%。港府10月下旬公布本港今年7至9月最新失業率為2.9%，與前兩期保持不變。然而，附表顯示，零售、住宿和餐飲行業失業率較上期升0.3個百分點至4.9%，為兩年多以來的高位；當中餐飲業失業率更升至6%，是6年以來最高。 如上文所指，有報告預測失業率將由2.9%上升至3.4%左右水平，幅度不小，亦有機會擴散，當然預測數字無法跟過去金融風暴及海嘯相提並論，但若失業率開始上升，累積至一定水平，對樓市的壓力自然會出現。 撰文 : 唐榮