2019年施政報告正式出爐，其中最為人關注的是提高首次置業人士按揭貸款的樓價上限。到底以現時局勢而言，放寬首按是合適時機嗎？
最近特首林鄭月娥宣讀任內第三份施政報告，報告中宣布放寬首置置業人士按揭，九成按揭樓價上限由400萬元大幅提升至800萬元，而八成按揭樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元，後者可以包括自用樓換樓按揭，令原本已經冰封的二手住宅物業市場再現生機。
筆者早前曾遇上一對新婚夫婦，二人均是專業人士，一位是醫生，另一位是律師，絕對屬於高收入人士，每個月供樓對他們來說絕對不會構成壓力，但他們手上現金卻不足150萬元，因此之前他們只能選擇一些樓價在600萬元以下的小型單位。如今放寬首置按揭以後，他們便可以選擇樓價800萬元或以上的較優質單位，所以今次施政報告放寬按揭，對這對新婚夫婦來說絕對是一大喜訊。
過往「換樓鏈」被中斷
在此政策推出之前，準買家在香港買樓，樓價如果超過600萬元，首期需要支付樓價的四成，導致很多細單位的業主難以進行樓換樓計劃，形成在二手住宅市場的「換樓鏈」被迫中斷，準買家只可以被迫購買一手樓，因為發展商可以提供一按以及二按優惠，間接令發展商只需要提供高成數按揭而不需要減價，便已經可以在市場上輕易尋找買家。因此，香港樓市只升不跌，某程度上是被政府政策所扭曲。
筆者相信，政府高官其實一直知道過往按揭政策是會令細單位業主難以正常樓換樓，亦會令首次置業的高收入人士難以上車，但政府亦同時害怕一旦放寬樓宇按揭，會令樓市火上加油，刺激樓價上升。面對這種兩難處境，不單止香港政府擔心，也是每一位生活在香港的香港人也同樣擔憂的事。
不過筆者認為，目前中美貿易談判仍出現很多未知變數，加上香港近期因反修例引發的社會運動令樓市交投轉趨淡靜，以及樓價在今年持續輕微回落，所以筆者相信政府選擇現時放寬樓宇按揭並不會刺激樓價上升，而且既可幫助部分首次置業人士上車之外，也可以幫助細單位業主樓換樓，從而改善居住環境質素。因此，今次特區政府的施政報告放寬樓宇按揭，整體上也算是在合適時機推出的合適政策。
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁