2019-10-28
經濟日報
施政報告放寬首置按揭，樓市瞬間有回暖迹象，但第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，購買力在1至2個月消化後，若經濟仍疲弱、社會事件未平息，樓市將繼續「陰乾式」下跌。
樓市自今年5月、6月中美貿易戰加劇，以及本地社會事件爆發之後，便陷入調整期，樓價較高位累跌逾半成，但近期樓市的愁雲慘霧，在施政報告宣布放寬首置9成按揭後，被一掃而空，彷彿貿易戰、社會事件的問題突然消失，市場充斥着樂觀情緒。
入市宜審慎 豪宅供應少前景佳
「最重要還是經濟數據，若果社會事件惡化，或經濟持續下滑的話，樓市始終難言轉勢。」陳超國指出，今次釋放出的購買力，主要是針對600萬至1,000萬元的中價樓，市場會有1至2個月時間去消化購買力，但由於本港經濟依賴旅遊及零售業，市面上不少旅遊、酒店或零售業，都僱用大量草根市民，經濟因素一環扣一環，或多或少對樓市有影響。
陳超國特別提到投資者的觀望情緒，「現時社會事件未來如何發展，大家都不知道，會在短期間內和平解決？還是繼續惡化？這兩個方向都會深深影響樓價走勢，所以現時很多投資者，在不能夠理解到事件發展方向，他們都採取觀望態度。」
在這種情況下，樓價將會如何走？陳超國指，樓價與社會事件發展息息相關，若果事件在短期間解決，樓價很可能急速反彈，但事態已經「恒常化」，每個周末都會有事故發生，樓價調整持續1至2年並不意外，或持續出現「陰乾式」下跌。
在投資策略方面，陳超國建議，目前可能還是保持觀望較為理想，但若果有意入市，則傾向投資在傳統豪宅區的物業上，因傳統豪宅區供應罕有，山頂區或者淺水灣，難有新的土地供應，加上這類物業過往較少在市場上流轉，如果今時今日見到有業主急於套現，肯將物業割愛，相信值得投資者考慮，相對其他物業風險較細。
旅客減＋網購 零售壓力大
至於應該避之則吉、比較風險高，莫過於零售、商舖物業，因為一般商舖比較受經濟氣氛影響，現時旅客數目大幅減少，而本地市民的消費意慾亦降低，所以對零售業影響非常之大，因此開始有減租潮。當租金下降，舖位的價格亦都會隨之而下降。
除了短期的因素之外，舖市亦面對大環境的轉變，陳超國解釋，過去幾年，已經見到零售物業的價格缺乏升幅，甚至在旺區有所下調，歸咎於國內旅客外遊購物習慣改變，直接去歐美購物，對香港零售業的依賴有所降低，再加上互聯網趨勢、網購愈來愈流行，在商店零售額降低，其付租能力亦會受影響，這兩方面對零售物業的長期價值會有壓力。
作者：余敏欽