2019-10-28
明報
【明報專訊】本月中《施政報告》宣布放寬按保樓價上限，過去一個多星期樓市價量齊升；今期封面故事由彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮，以及擬將香港公屋發展模式引入菲律賓的菲律賓香港商會執行副理事長洪健雄分析最新形勢。黃智亮指出，由於本港銀行本季料將慎批按揭，對樓市有遏抑作用，料銀行明年再次放水，樓價始有機會出現比較明顯的升浪；洪健雄則認為，因為放寬按保而可以買樓的只是社會小部分人，而且不應忘記潛在負資產風險。另外，百達資產管理主題股票團隊高級產品專家Anjali Bastianpillai，亦會在今期為讀者分析全球科技股的投資機會。
明報記者 葉創成
特首林鄭月娥本月16日發表上任以來第三份《施政報告》，將首置人士藉按保申請最高九成按揭的樓價上限，由400萬元大幅提升至800萬元；而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限，則由600萬元提升至1000萬元，當中包括自用樓換樓按揭。消息公布後，本港多區住宅成交量急升，當中將軍澳在16日至23日已錄得至少118宗二手成交，是上半個月52宗的2倍多。
晨星亞洲高級股票分析員鍾允上期在《Money Monday》封面故事中指出，本港過去逾10年的低息環境大幅推升樓價後，港府是次宣布放寬按保樓價上限為樓市加槓桿，料進一步挾高樓價。買樓是不少港人一生中最大的投資，今期由彭博黃智亮就該新房策對樓市的影響深入分析，他曾在仲量聯行及領展（0823）從事測量工作，加入彭博前亦曾在法巴及三星證券任職分析員，熟悉本港樓市。
私樓供應長期短缺
6.4萬伙置業需求待滿足
黃智亮指出，本港樓價在過去逾10年上升逾倍，單單計算過去3年亦有近三成的升幅，住宅不單涉及投資，亦是關乎社會穩定問題，故此樓價一向是市場焦點。他分析，目前本港私樓市場家庭擁有自住物業的比率在今年8月跌至65.4%，略低於2002年至2011年的10年平均數70%，假如該比率要回升至70%的話，市場需要新增64000伙私樓（圖1），由於出現上述短缺，可以解釋為何本月港府放寬按保計劃後，很多被壓抑的需求（Pent-up Demand）便搶着要入市，「目前本港有很多家庭是租樓住的，租金亦很昂貴，放寬按保樓價上限後，他們購買800萬元住宅，以80萬元首期便可上車，於是搶購物業，之後每月供樓而非交租予業主」。
末來5年公營房屋僅增10萬伙
僅達目標2/3
雖然特首林鄭月娥在是次《施政報告》一開始便提到「房屋是香港社會目前面對最嚴峻的民生問題，也是部分民怨的根源，我對此從不掉以輕心」，但除了放寬按保引起市場爭議外，原來她在交代如何實現短期公營房屋供應目標方面亦有所不足。黃智亮指出，在未來5年、至2024年3月底的政府財政年度，房協、房委及房屋署所能提供的公營房屋(包括公屋、居屋、綠置居及首置上車盤)只有約10.1萬伙，較供應目標15.75萬伙低三成多（圖2），即使加上《施政報告》提出擬興建的1萬套中轉房，預期供應仍較供應目標低逾三成。
公營房屋供應不達標，對私樓樓價亦有很大影響。運房局去年12月公布《長遠房屋策略》周年進度報告，不單把未來10年房屋供應目標由46萬伙降至45萬伙，而且將公私營房屋由六四比調整至七三比。由於公營房屋供應不達標的問題嚴重，當時當局決定把部分原用來興建的的私樓的土地撥作公營房屋之用，結果令未來10年的每年私樓供應減少25%（見表），被視為今年上半年推升樓價近一成的重要原因。
港元貸存比率升至90%
銀行資金緊張
雖然港府去年底削減未來10年私樓供應目標後，本月又放寬按保計劃刺激需求，兩大房策均有推升樓價的作用，但黃智亮認為，樓價如何發展，也要視乎其他因素。他解釋，即使美國聯儲局在7月及9月已兩度減息，而且本周亦可能再次減息，但值得注意的是，根據金融局數據，由於認可機構的港元存款跌幅較港元貸款大，港元貸存比率由7月底的88.9%，上升至8月底的90.1%，市場普遍認為這反映銀行體系的資金已比較緊張，因此各大銀行已調高按揭貸款利率（圖3）。
基於上述原因，黃智亮近日與多間本港主要銀行的代表接觸，了解到這些銀行普遍傾向審慎批出按揭貸款，加上現已屬第四季，銀行今年的按揭貸款額度已接近用完；他相信，要等本港銀行明年訂出新一年按揭貸款目標，「有一個新目標去追趕」，銀行始會再積極爭取按揭生意，屆時樓市才會出現比較明顯的升浪。
若社會動盪平息 樓價明年可回升
由於目前本港中小型住宅及豪宅的租金回報率分別僅2.7厘及2.2厘，黃智亮指出，假如投資者認同本港按揭利率上升屬大趨勢的話，港樓的投資價值將相對下降，若他們選擇沽出部分港樓鎖定利潤，市場供應亦會增加；若該盤源由有自住需要的買家承接，本港家庭擁有自住物業的比率將回升，此舉亦有利社會穩定。
由反修例風波所觸發的社會動盪，過去兩星期已趨緩和，相信亦是本港樓市期內轉旺的重要原因。黃智亮強調，本港政局如何發展對樓市當然有重大影響，但暫時難以就此準確預測；他相信，若社會秩序能回復正常的話，樓價在本季整固過後，明年便可重拾升浪，全年可望錄得單位數的升幅。
實際需求強 中小戶料跑贏豪宅
另外，黃智亮相信，未來一年中小型單位將跑贏豪宅，樓市將出現兩極化走勢。他解釋，從上季中區甲級商廈租金轉跌可見，部分國際投資者認為，經歷社會動盪後本港已變得不安全，於是轉去其他地區投資，外資撒走亦會打擊本港豪宅的需求；加上港府實施新樓空置稅在即，亦會令發展商加快去貨，故此豪宅的表現料不及有強大剛性需求支持的中小型單位。