2019-10-26
星島日報
根據運輸及房屋局最新數據，本港未來三、四年私人住宅一手單位潛在供應量維持在九萬三千伙，由於政府賣地和發展商賣樓都「貨如輪轉」，過去一年半以來，這個潛在供應數字都沒有變。不過，政府去年把公私營房屋供應比例由六比四調整為七比三，發展商施工放緩，中期私樓供應並不樂觀。
政府公布第三季私樓施工量有一萬零五百伙，比第二季激增逾五倍，這完全是因為第二季施工量極少之故，第一季施工量也不多，因此今年首三季施工量總和比去年同期少逾一成，而落成量更比去年同期跌差不多兩成。
過去數年，私樓土地供應都能夠達到長遠房屋策略的年均一萬八千伙的目標，去年政府調低私樓供應比例，平均每年供應目標劇降至一萬三千五百伙，不止在將來規劃方面會進一步向公營房屋傾斜，本來預作私樓的地皮，也部分被改為居屋，連市區重建局收地，日後亦會破天荒撥出部分作公營房屋，預計供應放緩的情況，一、兩年內就會明顯。施工量的減少，是預告日後供應的領先指標。
空置稅逼近 加快清貨尾
發展商放緩建屋，除了待中期樓市供應緊絀以善價而沽之外，還有因為政府幾年前加快推地，導致現時正值私樓落成高峰期，而以「特別差餉」形式徵收的一手樓空置稅，有關條例草案已經提交立法會，按照正常程序，極可能在數月內實施，發展商有較大的促銷貨尾壓力，形成一手市場新盤舊盤湧現搶客。
政府當初表示會向一手樓空置單位徵稅時，統計當時已經落成可以入伙的一手貨尾單位約九千個，這個數字維持了幾季，到今年第三季卻驟升到一萬，原因包括發展商清貨步伐不夠快，到今夏發生反修例風波，無論一、二手樓都去貨困難，累積下來的去貨壓力，影響發展商本季和明年初的推盤部署。
根據已交上立法會的《差餉修訂條例草案》，空置滿一年的一手樓要交應課差餉租值兩倍的額外差餉，政府官員推算相當於樓價的百分之五，除非立法會持續受拉布阻延，否則很有可能在未來幾個月完成立法程序，發展商不欲被徵稅，就要在法案生效前清售貨尾單位。不止是現貨，還有樓花都可能要加快去貨，以免成為日後的空置現樓而墮入稅網。
增供應變數 受立會控制
早前發展商要加快清貨，已經透過種種優惠和靈活付款安排吸引買家，偏偏發生了反修例風波，市民連睇樓興致都大減，遑論買樓，發展商不得不押後推盤，直到特首《施政報告》放寬二手樓按揭限制，市場才重見活躍，積壓下來的新盤舊盤，就開始密集湧進市場。
《施政報告》減輕市民首期負擔以助上車的措施，改善了樓市氣氛，一些二手樓業主反價成交，亦推升了樓價預期，二手樓賣得出，市民細樓換大樓的難度亦降低。這對一手樓市場的影響正負面皆有，整體市場氣氛改善有利樓價提升。不過，市民從此買二手樓都可以做到樓價八、九成按揭，一手樓因而面對二手樓更大的競爭，再加上累積單位要在短期內紛紛推出市場，除非是極優質單位，定價難以進取。
綜合當下的社會氣氛和單位供應，樓價短期仍然受到壓力，變數是立法會會否不斷拉布，導致一手樓空置稅落實無期。至於中長期樓價升跌，就看政府提出的種種開拓土地大計，能否獲得立法會的支持，突破年增一萬三千五百個單位供應。