房屋問題向來是特區政府視之為「老大難」的問題，房屋及土地問題之所以成為是最嚴峻、最棘手、最複雜的，也是部分民怨的根源，一如施政報告所言，房屋除了是供求問題，往往亦被視為一個公義和分配的問題。
有人會對公營房屋有需求，同時間亦有人對私樓市場有較大的需求，再者無論是上車客、換樓客均面對一定的難題，房屋政策要同時滿足所有人的需求，自然是「不可能的任務」。
或許新一份施政報告，便用上解決問題的方法來回應市場的需要，相信大家亦明白，過去一段長時間，樓市受辣招及金管局定下按揭要求的限制，令不少上車客、換樓客均面對「上車難」、「換樓難」的問題，令不少具備一定供款能力的年輕人，往往因為首期不足而面對上車難，過去亦有不少年輕人為求入市而需「靠父幹」。
同時間在按揭保險限制下，不少發展商亦因應買家的財務安排，而提供更貼近需要的付款辦法，甚或由發展商自行提供較高成數的按揭安排，令不少買家從二手市場轉投一手市場，有關趨勢亦間接令一、二手定價出現差距。
新近施政報告便正式放寬按揭保險樓價上限，為解決「上車難」的問題，首次置業人士（即申請時並未持有任何香港住宅物業）可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元，同時間亦將八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元；當中亦包括自用及樓換樓按揭，助換樓客解決「換樓難」的問題。
首3季千萬以下成交佔8成
按土地註冊處的資料統計，今年首三季整體住宅錄得約4.7萬宗成交中，當中便超過3.7萬宗成交是屬於1,000萬元以下的成交，佔去整體成交量接近八成，將八成按揭保險擴大至1,000萬元，自然令買家選擇大大增加。
不過放寬按保，以協助上車客、換樓客或許只是第一步，下一個要解決或許是「供樓難」的問題，盡管目前供樓利率仍處於低水平，不過現階段金管局仍維持一個相當審慎的壓力測試，夠錢供樓亦未必夠過壓力測試，目前仍維持實際利率加3厘的壓測，相信在目前美國已重啟減息周期下，3厘的壓測或許過於審慎，微調壓力測試助換樓客拆牆鬆綁。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理