2019-10-24
經濟日報
2019施政報告剛公布，焦點除了是特首未有回應抗爭者的政治訴求外，輿論最關注的實際措施，似乎就是透過按揭證券公司的按保計劃，放寬住宅按揭成數。
有人抨擊，指政府居然以「再借多啲」來解決房屋問題，是本末倒置政云云。筆者不敢苟同，並認為坊間評論的焦點有點錯置。本欄多次強調，金管局過去10年不合理地收緊住宅按揭成數，最大問題是分配公義。見5月文章《按揭應鬆卻未鬆累「無父幹」難上樓》：
「…（收緊按揭成數）提高買樓收租的吸引力！因為只要樓價和租金的升幅持續跑贏私樓租客的收入，那租客就永遠不可能儲夠金管局要求的4成首期，只能年復年地交租…在香港買樓收租，…事實上還「買斷」租客未來的收入能力和以後的事業發展！…他們未來每一年的跟通脹加人工、升職、轉職加薪，都要和業主「分帳」！…年輕人難免認為社會不停壓榨自己，感到前途黯淡絕望！」
無父幹難上樓 青年上街爭取？
如果嫌以上的論述太過抽空離地，大家不妨代入一個30歲的年輕人：月薪5萬，還儲下100萬元積蓄，本來可以8成半按揭，負擔樓價約700萬元的單位（約600萬元按揭，月供約2.3萬元），卻只因出身基層，父母無法資助餘下的2成半首期以滿足金管局「無厘頭」的風險管理要求而難以「上車」﹗
轉眼間農曆新年又至，這位30歲蜜運中的青年人，必定會被親戚追問「幾時拉埋天窗？」、「買咗樓未？」等等。然後，他就會發現坐在對面的表哥，明明20年來讀書比自己差、事業沒有自己出色，卻只因舅父舅母拿出300萬元資助首期，居然在置業這環跑贏自己，自己反而要年復年捱不停上升的貴租！
這假想例子是否脫離現實，各位可自行判斷。但筆者就確曾聽過有家庭近月因政見分歧，父母和兒子兩代人吵得不可開交、面紅耳熱之際，年輕兒子衝口而出一句「你地都幫唔到我買樓，我而家只係爭取屬於自己?野！」，恐怕也不無代表性。所以，筆者樂見政府終於願意扭轉金管局倒行逆施的劣政，踏出撥亂反正的第一步。
進一步分析，假設市場上只有3群首置人士：
1.例子中的青年人，供得起卻欠首期，買不起只能租；
2.和（1.）一樣的青年人，但現正和父母同住；
3.例子中的「表哥」，收入不高、但在父母資助首期下供得起，如今已「上車」。
在這分析框架下，放寬按揭成數的第一線影響是甚麼？
首先，這對第3群人沒有影響，因為他們已居於自置物業中。
第2群人則可能由買不起變成買得起，成為市場生力軍。觀乎金管局收緊樓價600萬元以上按揭至最高6成已逾4年，被遏抑的需求不在少數，若他們一直保持儲蓄，到今天一下子進場，肯定會對樓價帶來支持。
最後，第1群人則終於可以不再做「租奴」，一圓置業夢，由租客變成業主。
長租不如買 緩租金長遠升幅
因此，私樓市場中單位需求數目應會有所增加（源自第2群），但是否代表這就是個政府有心「托市」之舉？當中起碼還有另外兩點考慮：
第一，隨着第1群人由租客變成業主，就回應了文首所述，買樓收租不再像以前那般「買斷租客的收入增長」。放寬了按揭，長年租客只要計計數，便發現「買肯定抵過租」，某程度會透過緩減租金的長遠升幅，影響住宅物業的投資價值；
第二，正如本欄之前所說，金管局等待加息刺破「不存在」的樓泡，等到「頸都長」。放寬按揭，讓收入充足而穩定的置業者增加貸款額，從而增加資金需求，反而有效推升利率！
總括而言，在龐大需求被長期遏抑下，若金管局能愈早「迷途知返」，則被遏抑的需求愈細，對樓價的支持力量反而愈小！因此，筆者認為，措施最重要的目標，是令財富不再只集中於早就擁有物業或其他資產的家庭，令高收入但缺「父幹」者，亦有機會可全面分享本港經濟繁榮的成果，令我城的分配機制變得更合理公平。
再者，收緊樓按的措施不是憑空出現，也不是憑空放寬的。回想當初，隨着樓市升溫，為管控銀行體系風險，不讓市民過分借貸，因此限制「某個價格」以下住宅單位的按揭成數。當年選了600萬元為門檻，反映金管局認為樓價600萬以下為「上車盤」，所以容許較高按揭成數，避免阻首置人士「上車」；換言之，600萬以上則脫離「上車盤」行列，首置人士不應沾手，因此要求4成首期。
無論這個「邏輯」有無道理，但確是有關措施背後所謂的「政策原意」。當年「夾硬」指定600萬元以下的單位是「上車盤」，但今天呢？樓價自2015年2月至今已上升32%，600萬元加3分之1，正好是800萬元。若考慮到協助有意換樓人士「細搬大」，施政報告的措施並不過分。
私樓年落成1.8萬伙 方遏樓價
最多人關心的，或許是有關措施是否逼人「接火棒」，增加負資產風險？筆者認為，樓市發展長遠而言必定跟從「供應—需求」定律。友欄林奮強先生上周五的文章（目本欄10月18日《止暴更須治本．土地革命必不可少》）正好提供了答案。
該文章預測2023至32年間，私樓落成量的「基本盤」（即只計大型政府土地發展項目，不計改劃土地和私人換地、重建）相比供應目標每年平均1.35萬伙短缺逾50%。先把1.35萬除2，四捨五入當成每年7,000伙私樓落成；然後筆者閉上眼睛假設，政府不知從甚麼來源，可以把落成量在這基礎上增加一倍（這是個樂觀得離譜的假設，因為正在改劃的土地中，9成也是用來興建公營房屋）至每年1.4萬伙，當是長期供應水平。
需求方面，筆者5月的文章《剛需強供應少．樓市「加辣」無補於事》提及，要私樓空置率上升，則「平均每百宗人口事件（結婚宗數+本地活產嬰兒數目），私樓落成量便要有30伙以上」。近年人口事件徘徊在9萬宗，假設因社會氣氛、經濟不穩等因素，港人成家立室、結婚生子的意慾大減3分之1至每年6萬宗。6萬宗乘以30%也要1.8萬——即私樓落成量需持續突破每年1.8萬伙，才有望對樓價造成顯著壓力，上述的預測供應水平仍然短缺22%。
冰封三呎，非一日之寒。本港缺地缺屋，是數以十年的錯誤方針、官員懶政避事的惡果，其代價隨時要用上兩代港人的光陰才能付清。增闢土地需時甚久，但與此同時，扭轉一些欠缺合理基礎、倒行逆施的樓市政策也是必須的一步。
撰文 : 曾維謙 團結香港基金高級研究員