2019-10-23
經濟日報
本地政治事件未平息，在地產市場上，商用物業受衝擊較住宅嚴重，令大額買賣急降，第四季情況似乎未有扭轉迹象。
大額物業投資市場（5億元以上）成交，自8月起交投淡靜，最近竟先後出現3宗酒店大手買賣。表面上似投資氣氛略為改善，但若仔細研究交易內容，發現尚未反映市況反彈。最大手為尖沙咀君怡酒店以約43億元成交，低市價約2至3成，物業多年涉及債務，最終由債權人之一購入。至於興勝創建以7.4億購上環一幢酒店，實為數月前雙方已達成協議，市況轉勢下，同意由8億元售價減近1成，以完成交易。換言之，兩項物業亦非最近洽商，或是以低市價、減價完成交易，反映買家仍是相當審慎。
非最近洽商 低市價交易
貿易戰持續近一年，對投資市場造成衝擊，今年第二季，投資市場亦曾一度興旺，以為樓市復勇之際，第三季立即叫停。明顯本地政治事件爆發，令投資者卻步，而事件至今尚未解決，投資者觀望情緒更濃，甚至偏向負面。投資物業市場與住宅市場最大分別，是住屋有基本需求，加上有施政報告放寬按揭，住宅交投或有所帶動。反之投資物業最重要是氣氛、營商前景，本地事件一日未平息，財團普遍缺乏入市興趣，投資需求減少。
若業主明顯減價至吸引水平，仍有資金流入趁機「撈貨」，但在低息環境下，商廈、商舖業主大幅減價個案仍是不多，導致交投量急挫。
寫字樓市場上，據美聯工商舖資料研究部顯示，9月份全月50大甲廈僅錄得1宗買賣，按月再跌86%，而全月僅得1宗的紀錄，不但為97金融風暴以來有紀錄最差，甚至挑戰「史上最低」。踏入10月份，市場上暫僅錄一宗甲廈買賣，為上環新紀元廣場單位，以每呎2萬元易手，單論呎價重返3年前，是罕有業主大幅減價個案。在普偏業主叫價上仍硬淨下，可以預計第四季商廈難有突破，交投量偏低。
至於商舖市場淡靜，原因是直接與示威頻生有關。每逢周末的示威仍持續出現暴力場面，主要零售區如尖沙咀、銅鑼灣，周末主要街道的商舖拉閘，甚至個別日子商場選擇暫停開放。另外，港鐵提早收車，餐廳夜市定必減少。零售方面，旅客跌幅持續擴大，相關零售行業如奢侈品、化粧品等，生意處於劣勢。跟太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明傾談，10月份生意暫按年跌6成，情況非常嚴峻，現只望所有業主提早減租，以節省開支。旅客減、本地消費向下，營商人士缺乏開業興趣，商舖租金向下是必然。近日商舖買賣成交在谷底輕微反彈，只是因業主作明顯減價，甚至願意蝕讓才達成交易。示威未止，商舖市場難出現正面投資氣氛。總括而言，商業活動未回復正常，業主採不買不賣策略，第四季投資市場反彈乏力。
撰文 : 唐榮