2019-08-05
經濟日報
近期社會爭議不斷，但樓價仍未有回落迹象。美國聯儲局上周公布最新議息結果，一如市場預期，今次美國議息後調低息率0.25厘，為逾10年來首次減息。雖然預期香港今次未會跟減，但香港低息環境勢將進一步延長，對樓市起支持作用。
以一個600萬元單位為例，以承造6成按揭及25年還款期，假設以按息2.375厘計算，每月供款約15,925元。假如未來減息0.125厘（以按息2.25厘計算），屆時每月供款將減至約15,701元，即減少約224元。假如未來減息0.25厘（以2.125厘計算），同樣一個600萬元單位的每月供款將減至約15,479元，即減少約446元。
3萬伙動工 按季升35%
息口低企是支持樓市的動力之一，除息口外，供應亦是影響樓市的重要因素。日前政府公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，截至今年第二季，未來3至4年新供應數字錄9.3萬伙，連續5季持平。雖然未來3至4年新供應數字平穩，不過值得留意，已批出土地可隨時動工項目及建築中未售單位出現很大的變化。第二季已批出土地可隨時動工項目的單位為3萬伙，較首季2.2萬伙上升逾3成半，估計與早前大型補地價項目轉為熟地有關。
反觀建築中仍未售單位數目則呈明顯背馳，第二季建築中仍未售單位為5.3萬伙，較首季6.2萬伙減少近1成半，相信與期內樓花銷售加快有關。事實上，截至6月底，建築中已預售的單位達1.7萬伙，比起首季公布已預售1.3萬個單位明顯增加。
綜觀上述供應數據，即使可隨時動工項目單位顯著上升，但此類項目發展需時，一般要較後時間才能竣工，預計未來的落成量將會回落。
對樓市另一利好的消息是，8月份有多個新盤部署推出，在美國減息利好樓市消息之下，相信8月一手交投將會回升，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，7月份新盤售出約1,350伙，創5個月新低；不過8月份有多個新盤部署推出，加上美國減息利好樓市消息之下，相信新盤銷售有望回升至2,000伙，按月回升近5成。
二手方面，7月份二手交投持續放慢，估計7月二手住宅成交量（由8月份二手住宅註冊量反映）將維持3,100宗的低水平。不過，近期有部分業主擴闊議價空間，加上美國減息消息下，二手交投或有望回升，預期8月二手住宅成交量（由9月份二手住宅註冊量反映）回升約1成，達3,400宗左右。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名 : 大行觀點