【明報專訊】政治紛爭持續多月加上立法會大樓被破壞，多項短、中、長期的土地及房屋政策都出現不同程度的延誤，當中能提供最多新增土地的填海計劃「明日大嶼」中部水域人工島研究，更有可能大為押後，但覓地增供應的步伐斷不能就此停頓，政府應加大力度促使現存土地得以善用，解決當前的困局。
近日有發展商就旗下元朗項目完成涉21億元補地價，但不足3個月又再向城規會提出改劃申請，要求將其住宅用地的地積比率由0.4倍放寬至5倍，總樓面大增逾10倍至546萬方呎，並由原計劃興建約300幢低密度洋房改為建25幢分層住宅，提供約1.1萬伙，容納人口3萬，同時提供零售、巴士站及長者中心等社區設施。
其實早於上世紀80年代尾，相關發展商已開始收購相關項目農地，並於90年代向政府建議改變土地用途作低密度住宅發展，輾轉至2014年發展商才能落實發展地盤面積，翌年大幅提高發展密度，改為申建涉7000多伙的大型屋苑，但因未能獲得支持而撤回，隨即加速跟政府完成低密度發展的換地補價磋商。
經歷近三十載後，發展商如今再闖關，擬建單位數量之多，相當於全年私樓供應目標的八成，若修訂方案獲批，發展商估計首批約1990伙可於6年內落成，即3年多內可出售樓花，趕及在短、中期內提供房屋供應。
提高發展密度 地盡其用
事實上，為迎合社會所需，發展商近年紛紛就持有的項目提出放寬地積比率要求，以擴大發展規模；然而，申請土地改劃的程序繁複，且涉及龐大的補地價金額，尤其在樓市波動或轉勢時，政府與發展商對地皮的估值往往存在很大分歧，漫長的磋商成為土地供應的障礙，不少地皮「曬太陽」多年仍未被發展。
筆者一直倡議，在新增土地尚未能推出市場前，應透過大幅增加現存土地地積比率，提高發展密度，以達致地盡其用，同時更需要機制配合，包括簡化申請改劃程序，提供更「貼地」的地價評估，以增加發展商補價誘因，縮短兩方分歧，才可讓土地及早釋放，加快供應到位。
簡化改劃程序 提供更「貼地」補價
此外，由於這類有空間大幅提高地積比的地塊，往往位處偏遠的鄉郊地區，本身缺乏交通基建、社區及民生配套，筆者期望政府加快覓地建屋時，也全速發展鄉郊地區的交通網絡，盡快落實多條新鐵路項目，讓房屋與基建發展同步進行。另新增樓面中，應撥七成至八成作為資助房屋，以回應社會需求，達至土地共享。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]