2019-03-19
明報
【明報專訊】納米戶近年成市場熱話，雖然供應不絕，但無論樓價及租金升幅都跑贏大市，如大埔嵐山II期一個實用165方呎細單位，差餉租值最新按年升約一成，並連升3年共約三成，反觀「亞洲樓王」山頂MOUNT NICHOLSON租值，過去3年來均無任何升幅。
明報記者 林尚民
據差餉物業估價署最新資料顯示，嵐山II期2座低層A室，屬實用165方呎的開放式單位，2015年開售時為全港最細新盤單位，新一年度租值為7.088萬元，比本年度租值6.372萬元高出9.98%，較上年度的7.27%升幅有所增加；若對比2016/17年度的5.376萬元，3年累升約三成。
資料顯示，近期屋苑一個開放式單位租務成交，位於9座高層D室，實用181方呎，月租8500元，若以2015年開售時售價約170萬元水平計，租金回報約6厘。除嵐山外，西營盤AVA128一個實用227方呎的中層C室，新一年度租值15.264萬元，按年亦上升7%，兩年來亦累升約15.6%。
MOUNT NICHOLSON 3年租值不變
若對比豪宅屋苑，目前仍為亞洲最貴屋苑式洋房的山頂MOUNT NICHOLSON 2號洋房，新一年度租值為773.28萬元，有關數字是自2016/17年度以來，一直維持不變。另外，恒生銀行（0011）前副董事長兼行政總裁李慧敏持有的山頂傲璇單位，租值已連續5年維持在440.76萬元的水平。
全港私樓估值按年上升5.4%
事實上，在上月差估署公布新一年租值時，全港私樓估值按年上升5.4%，其中實用752方呎以下小型單位按年升6.3%跑贏大市，而實用753至1075方呎中型單位則升4.7%，實用1076方呎以上大型單位升幅更只有2.8%，當時差估署助理署長（差餉及物業估價事務）葉百強亦指出，細單位租金對比中、大單位租金較平，即可以負擔到租金的人較多，競爭大所以租值升幅亦較高。
學者料細單位租賃需求將持續
香港中文大學市場學系教授冼日明認為，雖然沒人會願意住一間細單位，不過，與買樓一樣，即使大單位呎租較細單位平，但總價始終較高，故只能夠支付細單位的租金，令細單位的需求較大單位高。另一方面，就算部分人是有能力租住大單位，但租樓人士中不少為有意買樓人士，他們均希望租住細單位而把多餘資金儲蓄作首期，即使無意買樓，亦有部分人會寧願租住細一點單位，亦不希望降低生活質素。
因此，他認為除非樓價下跌三四成，否則短期內細單位的租金走勢，仍然跑贏豪宅物業。