2019-10-21
經濟日報
一般小市民買樓絕對是睇餸食飯，銀行借足9成又如何？對真正上車一族有幾大幫助？
最新一份施政報告，放寬首置樓按，將9成按揭樓價上限由400萬元，提高至800萬元，二手市場交投應聲反彈。施政報告公布後2天，天水圍嘉湖山莊連錄10宗成交，其中9宗屬3房戶，此種市場熾熱已多月未曾見過，一洗市場的淡風。
部分二手業主更看好後市，即時反價和封盤，有業主更反價100萬元，樓價恍如重回海鮮價，話加就加，話封（盤）就封（盤）；將軍澳海天晉有業主將單位由售轉租，再睇一年時間才決定賣樓與否。
加強版首置樓按 助高薪族
無疑加強版首置樓按對欠首期而有超高薪一族有一定幫助，這一群人家庭收入大概需要每月7萬元或以上，才可以受惠，絕對不是市場大多數的人。但對於普羅大眾、從未有第一桶金的打工仔只會仍是望門興歎。
所以有人反問：「俾你買間800萬元樓，借9成要供多少？仲要過壓力測試，按揭保險新指引中一項表示未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍需不超過50%，其保費會因應風險因素作出額外調整。正所謂「無咁大個頭就唔好戴咁大頂帽」。
以下試舉出兩個供款負擔例子：
第一個：樓價400萬元，借9成首期40萬元，以利率2.5厘，分20年還，每月供款約1.99萬元，最低每月入息要求約4.7萬元。
第二個：樓價800萬元，借9成首期80萬元，以利率2.5厘，分20年還，每月供款約3.8萬元，最低每月入息要求約8萬元。
樓價高企致命傷
月入4萬元要買層400萬元樓，做9成按揭也未能正式通過壓力測試，可能要酌情處理，要額外調整按揭保費。又根據政府職位空缺最新資料，招聘的合約醫生每月薪酬為61,060元。從數字看，具專業的合約醫生雖然供得起一層800萬元的物業，但借9成就未能通過壓力測試，又要額外調整按揭保費。
事實上，月薪4萬、6萬元的打工族收入算是中上，多年來難上車除首期外，樓價高企亦是致命傷，造就近年新盤市場將價就貨，為上車族度身訂造納米上車盤。二手樓價400萬元或以下的單位，通常有以下三點特性，一是樓齡大，個別逾40年樓；二是面積細，最細約150餘平方呎，開放式間隔；三是新界區為主。換句話說，準買家要包容此類單位的美中不足的地方。
月前本港受內外負面因素夾擊，中美貿易戰未有緩和迹象，本港社會運動未見平息，市場投資信心減弱，致令二手樓價屢錄低價成交，拖累樓價下滑。差估署最新數據顯示，8月份樓價按月跌1.4%，並已連跌3個月，創近8個月最大跌幅。不過如果對比去年底，樓價今年暫時仍有近8.5%的升幅。最新「美聯樓價指數」連跌12周，創26星期新低，「美聯樓價指數」最新10月9日至10月15日報167.57點，按周下跌約0.27%，較4星期前更跌約1.26%。最新指數較紀錄高位累跌約5.26%，本年迄今樓價累積升約4.07%（見表）。
撰文 : 唐榮