投資者吳龍飛認為，即使政府放寬按揭保險，對樓市的刺激作用亦有限，短期或會減慢樓價跌幅，但下跌方向不會逆轉，他仍然看淡未來3年跌最多3成。
政府上周三公布新一份《施政報告》，樓市的重點包括放寬首置按揭保險，由以往400萬樓最多造9成按揭，600萬以下物業造8成；放寬至800萬以下單位可造9成，1,000萬以下造8成，即時令多區二手屋苑成交量上升，一洗二手近月頹風。
最悲觀 未來3年跌3成
吳龍飛接受訪問時表示，明白政府希望透過房屋政策、放寬樓按以希望挽回民心，對樓市的影響而言，寬按揭保險短期內或者會刺激二手成交量，減慢樓市的跌幅。
「但從大方向而言，對樓價根本性影響有限，樓價與經濟始終息息相關。在社會爭議接連擴大下，經濟明顯轉差，特別是零售、旅遊業，旅客人數大幅萎縮，稍後公布的經濟數據便會反映，失業率將會上升，本港經濟甚至會變成零增長。」
他認為，如果政府不能夠在年內解決這次政治風波，樓市會一路向下走，沒有彎轉，可能要待2至3年的時間，期內樓價最悲觀下跌2至3成，其後樓市才能復甦。而外圍經濟方面，中美雙方如短期達成協議，短期內或會有刺激作用，股市樓市或輕微反彈，但長遠而言仍是看淡。
對於淡市的投資部署，吳龍飛比較看好民生區舖位，因為在現時零售市道欠佳時候，能夠跟業主大幅議價。「民生區舖位能夠大幅鋤價2、3成，買入後再分間做2至3間細舖再租出，增加租金回報，我樂觀地睇未來數年零售市場、經濟會好轉，當你今日買入時500萬，數年後有機會升1倍，資金我相信短期會聚焦在民生區舖位。」
首選港島舊樓 防守性高
至於住宅現時要避免買「豪裝蝸居」，特別是發展商銷售、實用面積200平方呎以下的一手單位，「必定死路一條」。從投資角度而言，他建議嘗試花時間，在港島區買單幢、實用面積呎價低於11,000元，寧願買大面積的單位，但呎價夠低。
「未來土地供應集中在新界區，樓價難升，港島區供應少，不能填海，況且買平價舊樓，防守性高得多。」
他指，現時樓價下跌，很多人會猶豫到底應否售出物業，「當然要視乎你持有的物業有多少『水位』，如果買入價100萬，現時已升至600萬，其實當中你已賺了500萬，可能有人會覺得現時樓價下跌，將來或會反彈，但其實一直不賣亦只是自欺欺人，有人甚至打算加按套現，但可能樓價繼續下跌，物業貶值，有機會反變成負資產，而你無享受過賺錢的樂趣，所以最重要是定下一個止賺位。」
吳龍飛指，現時他持有的物業大部分早年購入，回報率達10厘，基於回報理想，暫時亦無意沽售物業。
作者：梁振鋒