2019-03-18
經濟日報
資深投資者、前補習天王吳賢德認為，未來半年樓市仍然看升，但後市有隱憂，不會太過樂觀。他未來會繼續優化投資組合，對中、大型單位的投資潛力較為看好，會長線持有。
樓市經歷約半年下跌後，最近明顯出現反彈。中原城市領先指數（CCL）最新報173.47點，按周急升0.7%，升幅屬37周最大，相比低位已升2.1%。
雖然升勢再現，但吳賢德表示對後市難以十分樂觀。他指，自從2016年開始，有不少大戶陸續沽出物業，明顯對後市看淡。而近年金管局屢次收緊按揭，以及政府推出的需求管理措施，令買家入市難度大增，二手成交萎縮，市場有價無市。再者，中美的紛爭難以在短期內解決，隨時或會困擾市場超過10年時間。他指，今次的反彈，應會令樓價繼續升多半年，但能否繼續長期上升，仍存有疑問。
看好中大戶潛力 減持迷你戶
在現時政府的辣招下，投資者成本增加，故未來取態會相當審慎，不會貿然入市；反而會盡量優化投資組合，沽出迷你單位，長期持有中、大型單位，看好後者的投資潛力。
「首先，因為金管局收緊樓按，加上整體樓價超貴，令到市場追逐銀碼較細的迷你單位，才令迷你戶非常熾熱。但基於迷你戶的面積實在太細，自用的價值不高，即使升值的潛力亦十分有限。你可以想像，未來迷你戶會否升到5萬元一呎？我是存有疑問的，故未來我會盡量減持這類型的單位。」他說。
「反觀中型單位例如700多平方呎的單位，在開則上能夠造到3房兩廁兼『梗廚』，對一般家庭來說可以『住過世』，比較『Timeless』；而另外1,200至1,300平方呎的大型單位，是一批高端、高收入人士的目標。只要待未來換樓鏈爆發，這類型中、大型單位投資潛力就會體現。」
重倉將軍澳 持區內12單位
另一邊廂，他亦看好超級豪宅的走勢，主因是受到內地豪客的追捧。「頂級豪宅則是另一類的市場，不能與其他大眾市場的住宅作同一種分析。大眾市場的物業要看配套方便與否，但這些因素對頂級富豪來說一點都不重要，更甚者不方便才是物業的優勢，最重要是物業的獨特性。另外，這類豪宅的主力買家都是內地客，現時內地仍累積一大批富豪的購買力。而從另一角度來看，香港資金出入自由，在文化、法治方面，在華人社會中都有獨特的優勢，故亦看好這個市場。」
如果從地區來劃分，吳賢德近年十分看好將軍澳區，更加身體力行連番入市，頻頻買入區內新盤，包括天晉II、天晉IIIA、藍塘傲、MONTEREY及晉海等，現時在區內持有的單位多達12個。
他認為，作為投資者，應該要想像未來接貨的買家喜歡哪類型的物業。「將軍澳區有鐵路、大型商場，加上大部分的物業樓齡較新，年輕人及內地客會較為看重。」他反舉例指，跑馬地、半山區雖然地段看似較佳，但生活配套反不如將軍澳區，區內不少二手物業不時會錄得蝕讓的成交。故投資大眾市場住宅物業，他首重看好基建配套是否配合。對於近年啟德的新盤亦甚受市場追捧，他指，啟德現時已變成豪宅區，發展商已用超高溢價賣樓，寧願等候未來跌市的時候才出手。
撰文 : 梁振鋒