【明報專訊】筆者早前去了甘肅和新疆絲路十天遊，以致上期本欄脫稿，遊歷過程中香港動盪加劇，回港後昨天公布的中原城巿領先指數按周跌了0.35%，較6月高位則累跌0.9%，由於數據有滯後，估計未來兩周會有再跌壓力。有趣的是，傳媒仍不時報道樓巿新高成交，有朋友撰文指當中一些高價成交其實是代理將差不多一個月前的舊成交交予傳媒，未必能反映最新巿况。
事實上，6月以來因反《逃犯條例》修訂而出現遊行和示威，以至圍堵警署等行動，不單有暴力化加劇的迹象，近期一些包括針對港鐵及鐵路運作等所謂的不合作運動，對經濟的不利影響也逐漸浮現，而其實早在第二季因貿易戰等衝擊，香港經濟已露疲態，剛公布的次季按年經濟增長只有0.6%，雖與首季相同，但按季則已下跌0.3%，若下一季仍是負增長（因預料出現罷工等，負增長屬高概率之事），便可界定香港出現經濟衰退！
固投愈跌愈深 大孖沙準備「過冬」
相對於GDP，更令筆者擔心的是內部固定投資金額的變化，第二季竟按年勁跌12.1%，而數據更已是連續三個季度出現負數，且一季比一季差（見圖1），從來投資者都比消費者更具前瞻，有關投資數據急速轉弱，似乎反映大孖沙早已打算做好過寒冬的準備，但直至早前樓巿仍然熾熱，一般巿民繼續頭腦發熱。
筆者接觸的一些零售業的朋友，說近期生意少了三至四成，如局勢再惡化，不用巿民罷工，他們也可能要先裁員，那罷不罷工也沒有太大分別。零售業是否轉差，看看股價曾嘗試挑戰紅底的領展（0823）便可心裏有數，該股近期周線圖已跌穿了上升軌（見圖2），其背後意義實不應小覷，因為巿場早預期美國會減息，而本周真的開始了今輪第一次減息，而領展可說是對息口很敏感的股票，減息也撐不起股價，可見香港的內需可能已出現「內傷」。不過，領展股價急跌後股息率也相應回升至2.9厘以上，較諸美國10年期債息已跌至1.9厘以下，買領展收息又似乎較買住宅收租的相對回報率吸引。昨天恒指因美國總統特朗普突又向中國的3000億美元貨品加徵10%新關稅，而跌了超過640點，但屬藍籌的恒隆地產（0101）卻不跌反升1.6%，相信和其3.9厘的股息率、防守力較強有關。
留意領展股價跌穿上升軌
又有朋友對筆者說，香港人現在就如被困坐愁城，頓令筆者想起絲路遊其中一站——甘肅最北毗鄰新疆的柳園鎮，該鎮戶籍人口不足900，常住人口也只有數千，但在當地卻認識了一名來自香港的黃老闆，他隻身到此開石礦，以及開辦𠝹石廠和鐵粉廠，做得有聲有色，真的是男兒志在四方，港人何用困坐愁城？
旅程中又曾到了哈密市，早上看到一個頗有趣的廣告，原來是售賣跨省成都什邡巿的樓盤，呎價不到500港元，賣點是乃退休好地方，顯然內地也有跨省退休的概念，則香港人退休如覺得本地樓價過高，又或香港近日的變化已讓自己覺得不舒服，也可考慮到如大灣區或其他國家置業退休，同樣不用困坐愁城？
最近看到按揭轉介機構經絡的一份有趣研究報告，指出每逢樓價處於高位調整時期，加按套現的需求便會上升。例如在2015年中樓價開始回落時，加按套現的比例曾升至17.59%，及至去年中，加按比例由單位數水平升至13.3%突破雙位數，可見樓價累積一定升幅後而樓市呈轉勢時，業主高位套現「止賺」的趨勢上升。
加按套現 小心亂投資
報告又指出，經絡根據客戶加按用途作出分析，發現加按套現作備用資金的比例一直上升，今年第二季的比例達到69.5%（見圖3），反映在外圍經濟因素不穩下，業主想保留更多手頭資金以作其他打算，待政治局勢穩定後，重投物業市場或尋求更高回報的投資產品，相信加按套現作備用資金的比例年內有望突破超逾七成的高位。筆者想勸告的是，人呢，通常有現錢便身痕，如真的投資本領高而又看得準，加按套現以等待投資機會的問題不大，最怕是功夫不夠，有錢便容易衝動投資，小心投資失利之餘，又要繼續供樓，便可能賠了夫人又折兵！