2019-06-19
經濟日報
上周五（14日）出爐的最新中原城市領先指數（CCL）按周跌1.4%，反映樓價在創歷史新高後，升勢受阻。
評論都關注中美貿易戰的影響，包括6月底的G20高峰會上「習特會」能否成事等，會如何影響本港的樓價走勢。筆者的看法是，樓價在短期內或會放緩甚至回調——畢竟沒有資產價格可以直線上升。而本港二手樓價由本年初至今已上升9.4%，即使短期調整亦屬正常。但全年而言，基於供求嚴重失衡的情況將會持續，筆者暫時維持樓價雙位數升幅的看法。
然而，令筆者更擔心的並非樓價的短期波動，而是最新數據反映，由於房屋供應嚴重落後，以致樓價和住宅租金不斷上升的勢頭，似乎已透過通脹，深深地植根於本港經濟的土壤之中。若有關趨勢持續，或觸發一輪由成本推動的通脹漩渦，陷入危險的惡性循環。
經濟增長放緩 通脹率卻上升
回顧2018年，本港經濟受中美貿易戰和美國聯儲局加息困擾，增長顯著放緩。實質GDP增長由2018年初的逾4%，輾轉下跌至2019年首季的0.6%。但值得注意的是，同期的通脹率卻由約2%緩緩上升至約3%（見圖1）。
一般而言，通脹理應與經濟活動掛鈎，經濟活動愈頻繁，商家生意愈好，才敢就貨品加價；當然，打工仔薪金有增長，才會願意增加消費，推動物價水平上升，反之亦然。但過去幾個季度，明顯見到經濟增長與通脹率的走勢背馳。原因為何？
本港計算消費者物價指數的一籃子貨品及服務中，權重最高的正是住屋成本，佔34.3%。其餘的重要項目還有外出用膳、購買食品、以及雜項服務。上述4項便佔了整個通脹籃子的75%以上。事實上，過去兩年，若按百分點計算對通脹率的貢獻，在2018年下旬，推升通脹令其居高不下的，明顯就是住屋成本一項（見圖2）。
私樓租金成本 左右通脹走勢
當然，食品價格及外出用膳等項目中，也有很大程度的商業租金成分：因為無論是上館子用餐，還是到超市買菜，商家都需要繳交租金——而本港商業空間的短缺程度，絕對不亞於房屋短缺！事實上，過去十年的數據反映，本港通脹率基本上與私人住宅租金變幅的8個季度移動平均完全脗合。換言之，說私樓租金主宰通脹走勢實不為過。
筆者預測，本港私樓租金的升幅將會再次攀升，2017至2022年的5年間，年均複合增長為7%。這不是甚麼天馬行空的目標：按此預測，由2012至2022年間，私樓租金的年均複合增長為6%；相比之下，之前5年（2007至2012年）的相應數字為7%（見圖3）。
在這個預測租金增長的基礎上，本港通脹率將於2021年中逼近4%，達到近十年的高位！分析至此，通脹高企的問題顯而易見：住宅租金升幅加快，透過量度通脹的籃子，直接推高通脹率；高通脹率又成為促成業主加租的基礎重要因素，繼而推升住宅租金，形成惡性循環！
業主叫價企硬 轉買為租趨增
租金重拾升軌的預測有何理據支持？首先，《經濟日報》本月初報道，「二手樓市交投明顯回落……（但）業主的取態，仍以企硬的佔多……有睇樓數月的準買家轉買為租。」一方面，準買家希望趁中美貿易戰的負面因素「鋤價」，但業主叫價仍然強硬；然而，由於準買家的收入狀況正常（失業率低企），居住需求依舊（結婚生子宗數高企），暫時買不起也只能租，為租金提供支持。
另外，新一期4,900伙居屋開售，申請錄得約30萬份申請，超額約60倍，兩個數字都是紀錄新高！容筆者撇開一筆，是次居屋申請截止日期正是上周三的「6.12」。當很多青年人正在衝突的前線時，據報載，大批父母正趕在「死線」為子女交表抽樓。行文至此，想到港人的生活壓力之大，由最貼身的居住問題橫跨至政治爭議，不禁神傷。
還有，以上的分析乃建基於利率維持在目前水平。近日香港的銀行同業拆息受半年結、派息高峰期等因素影響而抽高。但（一）雖有個別銀行把按揭利息調升了0.01厘，市面仍未見大規模的上升；（二）美國利率期貨市場預計聯儲局最快將於7月減息，並預期將於9月再減一次；（三）「抽高」後的1個月拆息高見2.4%，但考慮通脹率後，實質利率（real interest rate）仍然是負數，若筆者推算正確，則負利率情況甚至會加劇！
在新增的私營房屋供應持續未能滿足新增需求的前提下（尤其是公私營供應比例由6：4改為7：3），加上在租金持續強勢下，負利率只會令「買」比「租」更加划算，為樓價提供支持；但這又會導致上述準買家「想買但又買唔到」的情況更加普遍，轉而推升租金……形成另一個惡性循環，令樓價與租金互相牽引。
過去18個月，本港樓價面對中美貿易戰陰霾、全球股市大跌的影響下，依然表現強勁。成本推動的通脹問題，已植根於本港經濟之中，勢將持續困擾港人。
（作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。）
撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員