2019-03-18
明報
【明報專訊】政府近日就開徵一手住宅單位空置稅的具體立法建議諮詢了立法會議員，準備下月提交討論。筆者過去也曾指出，大部分市民都不會支持發展商囤積居奇，並希望各方努力加快房屋供應、遏抑樓價升溫，但在開徵空置稅的執行細節上，當局須要小心拿揑，以免適得其反。
政府去年6月提出向一手住宅單位開徵額外差餉，俗稱空置稅，即向獲發「入伙紙」12個月仍未售出或租出的一手住宅單位，徵收相當於應課差餉租值200%的額外差餉，若然發展商能證明有關單位在過去12個月內，曾以市值租金出租超過6個月，則可獲豁免繳交空置稅。
將空置期限設定在取得「入伙紙」起計算，對發展商實際執行上是存在困難。因為取得「入伙紙」後，尚要處理裝修「執漏」及周邊工程，才可取得「滿意紙」及正式交樓，兩者之間動輒有數月、甚至半年時間的差距。而起租一般需要較確實的時間，甚少租客會在「冇睇樓」的情况下預租單位，故將空置期定在取得「入伙紙」起計12個月，而非「滿意紙」起計，有值得商榷的地方，而12個月期限也似乎有點苛刻。
開徵空置稅的原意是要杜絕發展商囤積居奇，令其盡快釋放單位，加快房屋供應，尤其是較多市民能夠負擔的中小型單位。事實上，大型發展商每年均設有銷售目標，在推售中小型單位為主的大型住宅項目時，往往是採取「以快打慢」的銷售模式，希望「一Q清袋」。若然開徵空置稅，無疑對發展商造成沽貨壓力，尤其是手持伙數多、主打中小型單位的大盤，為減低風險及配合市場的吸納速度，發展商或會採取分期建築策略，即將一個項目分拆為兩、三期分階段建成，或是延後申請入伙紙，變相令市場需求大的房屋，短期供應反被拖慢，造成反效果。
空置稅勢影響地價收入
另外，豪宅亦是較有機會出現「空置」的情况，因為其銀碼大、客源窄，實在難以在「入伙紙」發出後12個月限期內獲得承接或承租，發展商亦大多不會因為稅項而將優質貨源「低價促銷」，倒是空置稅定必會成為發展商競投地皮時的考量點，出價更趨審慎保守，最終影響地價收入。
既然豪宅並非市場的主流需求，與一般住宅有別，所佔單位比例亦不多，是否仍應與一般住宅作劃一處理呢？要避免造成反效果，是否可考慮稍為放寬豪宅單位的徵稅準則，例如延長租售限期至多於12個月，或改以「滿意紙」作為計算基準，從實際運作角度或公共財政角度看都不無道理，政府宜從中尋找平衡。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]