2019-08-02
星島日報
美國聯邦儲備局十年來首次減息，本港銀行不跟隨，因而起不到刺激本港樓市的作用。差餉物業估價署的最新指數顯示，樓價已由高峰回落，以目前的政治和經濟形勢看來，樓價會繼續受壓，支持力主要靠自住用家。
美國總統特朗普為了催谷經濟爭取連任，公開施壓要聯儲局大幅減息，市場一度憧憬有機會減息半厘。不過，聯儲局議息後只減四分一厘，主席鮑威爾更拒絕講明開展減息周期，導致本港恒生指數跟隨美國股市回落。
美國經濟增長雖然放緩，又面對中美貿易糾紛及英國可能硬脫歐等不明朗因素；不過，作為經濟支柱的消費支出強勁，次季環比增長了百分之四點三，失業率仍處於百分之三點七的低位，職位增長數字又勝預期，經濟表現未至要大力減息挽救的惡劣地步，面對不明朗因素，聯儲局目前的態度是不確立息口方向，「見步行步」。
剛性需求緩降價壓力
本港方面，幾家大銀行已經表明不會降低最優惠利率，美國過去四年已經加息九次，期間香港只象徵式加息一次八分一厘，故此今次也不必跟減。短期而言，市民要減輕供樓負擔，不是靠息口，而是靠樓價調整。
差估署數據顯示，連升五個月的樓價到六月份回順，按月微跌了百分之零點七八，不少市民因為當前政局而採取觀望態度，樓市成交量急挫，二手出現減價成交，一手則除個別新盤外，發展商大都推遲賣樓，由於政治風波在七月更烈，預計差估署下月發表的樓價指數還會下跌。
各類單位中，以不逾七百五十二方呎的中小型單位價格站得比較穩，跌幅最輕微，原因是市場仍然存在大量置業自住的剛性需求，而大中型單位仍然超過很多人的負擔能力，上車一族只好光顧中小型單位，形成樓價下跌而非急挫的局面。
大跌價不等如易上車
不過，如果政治動盪加劇，樓價調整的幅度恐怕會加大。表面上，樓價大跌可以大減市民買樓負擔，令市民更易上車；不過，本港十多二十年前的慘痛經驗，卻顯示實況並非如此，原因是樓價大幅下調，往往伴隨着經濟大幅下滑。
一九九七年亞洲金融風暴之後，本港樓市泡沫爆破，到二〇〇三年跌至谷底，樓價下跌了五、六成，不但催生了大量物業價格跌至低於欠下銀行供樓貸款的負資產業主，而且經濟不景導致企業減薪裁員，不少人連工作都沒有了，樓價怎樣便宜都買不起。
本港經濟在政治因素衝擊下，上半年只能維持百分之零點六的輕微增長，新一季還可能出現萎縮，一些企業已經部署壓縮開支成本，維持了超過一年的百分之二點八失業率，產生回升隱憂。在這個風高浪急的關口，政府須與各界合作，推出有力穩住經濟和就業的措施。