2019-08-01
經濟日報
早前政府公布了未來3至4年私樓供應維持9.3萬伙，連續5季維持不變。表面上好像告訴大家供應充足。
但是，大家再將數字詳細分析，數量減少最多的是「預售樓花」。由上季6.2萬伙減至5.3萬伙，大減9,000伙，反映發展商過去一季力谷樓花銷售的成績見效。同時「隨時動工的熟地」這一項卻由2.2萬伙大增8,000伙至3萬伙，再加上2019年次季的動工量只有1,700伙。簡單地說，發展商在放慢樓宇的興建速度，3年後的供應將會大幅減少。
發展商一方面為了減低支付空置稅的機會，加上對香港政局的發展也很難評估。不約而同地積極出貨，短期樓花的供應不會減少，承接力如何便成為樓市的關鍵。
上周末，位於新界東白石角一個全新樓盤開售。面積由372呎起，九成是800呎以下的中小型單位，結果一Q清袋。反映中小型單位，只要價錢吸引，仍然不愁買家。
相反，3房大單位的情況，就沒有那麼樂觀。以2019年上半年推出20個全新盤計，3房單位約有3,000伙推出，但成功出售的只有近1,300伙。比例不足45%。踏入7月份，發展商也在靜觀其變。不敢貿然推售大單位，只會集中銷售上車盤。
下半年樓市兩極化
筆者從二手市場觀察，3,000萬以上的豪宅似乎是重災區。不少業主為求盡快脫手，也願意大幅割價求售。可喜的是優質單位的承接力還可以。不過，筆者擔心若香港政局繼續動盪，豪宅買家在市場一向是稀有的。國內資金的參與也不輕，一旦供應因移民潮而大增，承接力將會面臨相當大的挑戰。
所以筆者估計，2019年下半年樓市可能出現兩極化的現象。中小型上車盤仍然會主導大市，成交量會保持，樓價也能在高位維持。相反，豪宅無論成交量及樓價都有機會作深度調整。
撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁