2019-06-17
經濟日報
政府近日就入市買舖址的細節進一步交代，涉及樓面、金額及面積均有初步定案，相信會有資金流入商舖市場，而對舖市影響會否有推動？又會否引發投資者入市？
今年2月，政府在《財政預算案》宣布撥款200億元，於全港購置60個物業用作福利設施。日前據文件顯示，計劃3年內在全港18區購買物業，涉及總樓面約61萬平方呎，平均預算呎價高達3萬元。涉及60項物業，將會設置158項不同的社福設施，最多為長者鄰舍中心，涉及48個，平均每區2至3個，其次則是幼兒中心，涉及28個。
涉牌照問題 買商舖機會高
早在三個月前，相關政策已初步提出，如今有進一步資料，主要涉及多少項物業、面積等，因為主要作護老中心、幼兒中心等，而涉及牌照問題，工廈、商廈等樓面未必適合。因此可以預計，政府入市購買主要的物業類型，以商舖機會最高。
如按照政府預算200億元、總樓面61.4萬平方呎計算，亦即是每平方呎的預算約3萬元，每年購買金額逾60億元。綜合代理行及註冊處數據，以平均數計，近5年平均每年商舖成交金額約460億元，若以今年為例，2至4月份，每月商舖成交宗數分別為61、85及110宗，而涉及金額由15.8至19.1億元，以平均數計，每月商舖成交約85宗，平均金額涉及約17億元。如此計算，假如每年有超過60億元流入舖市，所佔比例絕對不低，因此如果政府落實每年以此金額入市，對舖市定有衝擊。
提到政府入市而舖位料成重點，對商舖市場認識甚深的盛匯商舖基金創辦人李根興指，其實早在兩三個月前，政府初步提到入市買物業，已立即通知全行商舖代理，到底市場上有多少個大樓面商舖（數千至萬餘平方呎）正在放售。「其實收到的盤源全港合共約100個，但要留意，其中一半為老人院、幼稚園等，政府絕不會購老人院舖址後踢走他們吧，因此可供購買的，相信不足50個，當中還未計算價錢、地點等是否合適。」言下之意，即政府有充足資金，也未必可買合適舖位，能否完全動用200億元也是未知之數。
自用出價審慎 不會炒高舖價
就算未完全達標購大量商舖，是次若政策落實，理論上對舖市帶來正面作用，特別一些較少投資者留意的二線地段大樓面舖位，交投向來較少，如今獲政府留意，有機會帶動二線地段商舖買賣。當相關業主沽貨套現後，有機會把資金重投商舖市場，如此一算，對商舖交投仍是有推動。
價格方面，會否因為政府買舖，令舖價上升？由於入市目的全屬自用性質，並無考慮投資角度，故選址定為呎價便宜的物業，附近地段絕非人流暢旺，是投資者也少沾手的商舖。最重要的是買舖自用涉及公眾利益，政府在選取商舖及出價時會非常小心，不會高價搶舖，亦會盡量避免洽購近一年才出現成交的商舖，防止舖價急升，所以引發炒家早着先機、刺激投資氣氛機會料不太高。
撰文 : 唐榮