屯門「龍床盤」自從首次公布最細單位面積128平方呎起，便成成為市場焦點。有學者甚至認為，這類超迷你的劏房單位，是零息環境及金管局限制按揭成數下產生的怪胎，買家要避之則吉。
不過，學者並不完全是危言聳聽，事實證明連銀行、財務公司，甚至按揭證券有限公司也對這類產品有一定保留。
龍床盤熱銷 樓花按揭難
「龍床盤」大幅減價3成重推，吸引大批買家搶購，單日減出337個單位，連十優港姐麥明詩或相關人士也大手掃入3個單位，成為項目另一個焦點。但是熱賣過後，項目未必算安全，市場近日又傳出按揭困難問題。原來僅4間銀行願意為項目提供樓花契約按揭（Equitable Mortgage），市場更一度傳出未能申請樓花按揭的買家有撻訂風險。
為甚麼這麽少銀行願意為「龍床盤」承造樓花按揭？原因有很多種，例如銀行對小型發展商的發展背景和財政狀況未有清晰理解，加上樓花單位屬於「未成形的抵押品」，一旦發生問題，按揭契約條款未必能如現樓一樣可行使變賣權等權利，使擔保借貸風險高。
即使願意提供承造樓花按揭的銀行也不是無限吸納的，其中一間有承造樓花按揭的滙豐銀行回應記者查詢時指出，該行與其他銀行一樣，每個樓盤都受制於按揭貸款額。
原來銀行為平衡風險，每論大型或單幢項目，同一個新盤，按揭市場佔比一般不超過3成上限。因此，不少「醒水」的買家，在簽訂臨時買賣合約即時填表申請按揭，滙豐及恒生銀行兩大銀行迅速額滿。若以兩行均搶到3成市佔比率計，則尚有約40買家仍未安全承造按揭。
雖然發展商強調目前仍有另外的兩家中小型銀行願意承造樓花按揭，據了解其中一家是本地華資銀行，已經停止接受新申請，未申請按揭的買家，可能要多跑數家銀行叩門。
不過，成功向滙豐及恒生兩大銀行申請按揭的買家，也不表示完全安安樂樂等收樓，因為「龍床盤」不少買家希望申請9成按揭，難免要經按揭證券有限公司（HKMC）審批。
準備工夫多 勿貪平入市
近日有地產代理透露，原來按證公司對這類超迷你單位也不是100%有信心，向申請高成數按揭的買家提出不少問題，例如一對夫婦聯名購買一個128平方呎，申請9成按揭，按證致函查問，128呎的單位夠不夠2個人住？代理表示：過去按證公司只會要求買家申報是不是自住，而不會關心買家夠不夠住。
另一對夫婦向按證公司申請8成按揭，由於兩人供款能力稍遜，要加1個擔保人。按證同樣致函質疑，這麼細的單位夠3個住？過去，只有申請81%至90%以上高成數按揭，才會要求擔保人需同住，80%申請很少要求同住。
上述種種按揭問題，可以反映出銀行及按揭證券有限公司，對納米單位市場的確存在一定戒心，準買家入市前應做更多準備工夫，不能只看價格便入市。
撰文 : 唐榮