2019-10-17
明報
【明報專訊】在反修例風波觸發本港社會出現回歸22年最動盪的時刻，外界高度關注特首林鄭月娥昨日發表施政報告如何回應港人對「樓價高、上車難」的抱怨，當中特首宣布大幅放寬按保計劃的樓價上限成為市場焦點，今期本欄專訪多名專家就此詳細分析。「基金教父」雷賢達認為，在短期住宅供應不足的情况下，港府應該立法禁止投資者及外地人買港樓，剔除部分不必要的需求，令樓價回落至大部分港人可負擔的水平，而非鼓勵港人藉提高按揭成數來置業。香港建築師學會會長李國興表示，雖然港府有短中長期增加土地供應的計劃，但力度不足，屬杯水車薪。方土房地產董事總經理盧銘恩指出，放寬首置按保的確可幫助中高收入的打工仔，旗下公司便有約兩成員工受惠。
反對修訂《逃犯條例》所觸發的社會動盪已持續逾4個月，本欄近月訪問多名專家均指樓價偏高至脫離港人、尤其是年輕人的負擔水平是肇因之一，特首林鄭月娥昨日發表上任後第三份施政報告，開始便提到「房屋是香港社會目前面對最嚴峻的民生問題，也是部分民怨的根源，我對此從不掉以輕心」。
不過，林鄭月娥是次宣布將首置人士（即申請時並未持有任何本港物業）可申請最高九成按揭的樓價上限，由現時400萬元大幅提升至800萬元，即買800萬元住宅以80萬元首期便可上車；而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限，則由600萬元提升至1000萬元，當中包括自用樓換樓按揭，卻惹來社會頗大爭議。
雷賢達認為，在未來數年住宅供應有限的情况下，港府應該設法減少不必要的需求，而非放寬按保計劃的樓價上限增加需求，「港府是次放寬按保計劃的限制，背景是樓價已經急升至脫離大部分港人可負擔的水平？我們首先要問樓價為甚麼在過去一段長時間急升呢？原因之一是需求強勁，當中除了港人首次置業的需求外，亦包括一些不必要的需求，當中包括已有一套自住物業港人的投資需求，亦包括來自非港人的置業需求，便是這些需求加起來才把樓價夾高。」
剔除非必要需求 免再挾高樓價
雷續稱：「在未來幾年供應的不足情况下，港府應該限制本港投資者及非本港居民置業的需求，令市場只剩下首次置業的港人需求，令到樓價升幅放緩甚至回落；若樓價回落至合理水平的話，港人以同一金額的首期，不需要透過按保計劃借九成按揭勉強上車，才是最理想的情况。內地不少城市亦限制非本地居民置業，為何本港一定要給非本港居民來買樓呢？」
逾10萬人住籠屋板間房 未獲足夠幫助
另外，雷賢達近年曾採訪多名居住在籠屋及板間房的居民，了解到他們生活在不理想的居住環境的苦况。雖然施政報告是次提出透過現金津貼，為非公屋、非綜援的低收入住戶，包括輪候公屋人士提供支援，理論上亦可令籠屋及板間房的居民受惠，但他認為港府做得遠遠不夠。
雷賢達表示：「派錢不是好辦法，因為很可能一大部分補貼變為被增加的租金轉移至業主。我奇怪是次施政報告為何無提及如何改善估計逾十萬住在籠屋及板間房居民的生活環境？港府應該大幅增加公營房屋供應以解決問題。」
港發展新區需25年 應借鏡內地提升效率
相信不少讀者均同意港府應該大幅增加住宅供應，問題是地從何來而已？出任城規會委員時曾經通過新界東北新發展區規劃的雷賢達指出，目前由本港由「生地」變「熟地」再完成建屋的時間冗長，「完成一個（新發展區）項目需要20至25年」，港府若有決心增加住宅供應，日後應該將新發展區研究、規劃、諮詢、拍板至落實的整個過程緊縮，才可滿足目前社會對土地及住宅的殷切需求。
雷賢達在2017年曾考察佛山市某大型新發展區，當時還是爛地一片，惟近月再去參觀，該項目已逐步成型，他認為內地某些體制上的優勢也值得港府借鏡的，「內地審批發展過程很快，香港利用幾倍時間也做唔到的話，這會阻礙香港的整體發展。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]