低經濟增長下的樓市

香港今時跌入內憂外患的困局，不少評估對今年經濟不樂觀，或要重檢對經濟增長預測，對樓市有沒有影響？2008年前唐榮肯定告訴你「跌硬」，但全球經歷10年大放水洗禮後，又說不定了！ 財政司司長陳茂波以「內憂外患」為題在網誌撰文，指中美貿易爭議及科技範疇的摩擦，增添環球經濟下行風險。今年首季僅增長0.6%，是近10年來最差的季度，又指近期社會事件令市況更疲弱，港府會就今年經濟增長預測進行中期覆檢，以更貼近未來數月變化。 銀行公會早前亦預期，由於本港屬細小及外向型經濟體，難免會受到外圍因素影響，因此預料今年本港經濟增長將低於2%。渣打亦預測，受內外因素夾擊，本港未來3年經濟增長將較預期差，故下調今年經濟增長0.8個百分點至1.4%，2020年下調0.6個百分點至2%，2021年下調0.7個百分點至2.3%。 以往數據 GDP愈縮樓價愈跌 唐榮過去曾翻查自1990年至今的每年經濟增長情況，有一個有趣的現象，若以3%經濟增長劃界，這20多年間，全年經濟增長低於3%水平共有11年。 附表顯示，在2009年以前，每當經濟出現低增長甚至負增長時，樓價同年均出現回落情況，GDP收縮得愈嚴重，樓價跌幅愈顯著，舉例1998年全年經濟增長負5.9%，樓價全年下跌27%。 當時文章提及，2008年金融海嘯後，全球瘋狂放水救經濟，超低息環境持續，加上香港遇上供應偏低等個別因素，似乎扭曲了經濟增長欠佳，樓市表現差，樓價回落的常態，變成「新常態」，是不管經濟表現好壞，樓價仍然上升，2009、2012、2014、2015年，經濟增長均出現低或負增長，但無阻樓價升勢，資金湧入房地產市場而出現新常態。 自全球放水後 市況現新常態 即使到了2016年，雖然2015年後半年及2016年初樓價出現回落，但最終反彈，低增長已無法影響樓價上升的前設繼續成立。 2019年的情況如何？經濟增長雖然放緩，但2009年後，一些刺激樓市上漲的因素，似乎仍未消失，如供應不足、外來資金入市、開拓土地困難重重。更值得留意的是，影響新常態的因素似乎再度發威，包括再次大量放水，資金又再無節制規管地流竄、美國減息、全球央行似乎又開始投入減息潮，今個月美息是減四分一厘或是一減半厘？ 自2009年至今，推升樓價上升的「新常態」等因素似乎持續，可能唯一負面因素是內憂外患，經濟下滑最終影響就業，使失業率回升、就業開始失去保障，而且失業率持續轉壞，才可能是對樓市的最大打擊。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論