2019-10-16
經濟日報
特首林鄭月娥今日將會宣讀任內第三份《施政報告》，她昨早於行政會議前直言，今次施政報告在非常困難的環境下編制，而報告會聚焦談及土地及房屋政策。
房屋土地政策即將公布，有趣的是，一手新盤都急不及待，緊貼排在施政報告翌日開盤，包括長實長沙灣愛海頌本周四首輪推出218伙，另外新地西南九龍匯璽III同日推出235伙發售。似乎市場均深信施政報告不會對私人住宅市場帶來突然、重大衝擊，安心開盤。
值得留意的是，特首聚焦土地及房屋，好容易就會跌入過去數年不斷重複的「評價」，一是遠水救不了近火、二是公營房屋不影響私樓市場。
壓縮供地時間 靠改劃增密度
正如官員過去一直的說法，手上沒有水晶球，可以預言未來變化、手上亦沒有神仙棒，一下子能變出大量的土地。換言之，好大機會跟着土地大辯論後所訂的覓地方案，包括填海、土地共享等等繼續「前行」，自然會跌入遠水救不了近火的預期中，市場可能會評論為：「施政報告開拓土地方向正確，但覓地需時，無助短期供應，由於持續短缺，對私樓樓市及價位影響正面……」唐榮估計，目前能夠壓縮供地時間的，相信是土地改劃及增加發展密度兩道板斧。另一個是房屋政策，正如昨日提到，因應私樓市場正在調整中，而一手空置稅正安排實施，估計不會有任何調控措施登場，唯一要留意是特首會否披露未來三至四年間可提供的一手私人住宅單位數目，今年年中的數據是9.3萬伙，如果因施工減少、售出等等，使潛在供應數目減少，對私人樓市場將是利好因素，進一步確認供應逐步回落。
施政報告將完全偏重資助房屋，包括過渡性房屋、公屋、居屋及其他資助房屋市場，但今年8月房委會更新的最新一個5年度的公營房屋建設計劃（附表），預計2019/20至23/24年度，房委會及房協的總建屋量是100,100伙。較2018/19至22/23年度的前一個5年度100,800伙，供應其實無甚進展，而且不論公屋綠置居或居屋資助出售房屋兩者，均有輕微減少，但社會正深切寄望公營房屋及資助出售房屋的供應可以增加，特首是否有方法增加？
以2019/20至23/24的五個年度數字，房委會有7.1萬個為公屋/綠置居，2.36萬個為資助出售單位，房協則有2,300個為資助出售單位，3,000個為出租單位。
這些已敲定的落成數字，很難改動，要短期增加供應，只能增加樓花的數量，亦即透支未來，把更遠期落成的居屋或資助出售房屋的樓花，提前推出。
特首在這紛擾的社會環境中，能否在房屋土地扭轉乾坤，透過這份報告力挽狂瀾？
撰文 : 唐榮