2019-06-14
經濟日報
昨日《經濟日報》地產站報道，有經濟學者指，修訂《逃犯條例》及近日的社會運動，令市場擔心修例後影響香港金融中心地位，從而有外資撤走，相關影響已反映於股票市場。如條例通過，或造成樓市爆破，樓價會跌約2至3成。
學者估計修訂《逃犯條例》或造成樓市爆破，估計跌約2至3成。對於啟德跑道區第4C區1號住宅地原定今（14日）截標，惟截標時間將延遲，認為如修訂《逃犯條例》情況惡化，入標價及入標數量一定會低。
30年兩次大跌市 因重大危機
唐榮翻查差餉物業估價署自80年代的季度資料，樓價跌近半成有兩次、跌1成多的有三次，要達到兩三成的級數則有兩次。要觀察樓市回落情況，由於需要引用較長年期資料，又要足以反映樓價回落期，而差餉物業估價署的私樓售價指數，較長年期的只有季度數字，唐榮整理了每次跌市經歷的時間及樓價指數跌幅：
要達到經濟學者所指的兩三成的幅度，第一次出現是80年代的香港前途危機，加上銀行擠提及股災，該次跌市調整期長達3年或12季，樓價跌幅達32%。
第二次、又是最長最大幅度的，當然是97年金融風暴至2003年沙士期，歷時24個季度或6年，樓價跌幅65%，相信大部分港人仍歷歷在目。
從上文兩次跌市可以發現，若出現兩三成、甚至更大的跌幅，香港市場、社會一定是出現重大危機，而且是浪接浪，使樓市持續長期調整，創造巨大的下跌空間。
其他跌市又如何？有兩次只有4%，1989年是六四事件引發的恐慌，1992年應該是樓市炒風過熱，港英政府決定收緊按揭成數，由9成降至8成，引發樓價下跌。至於1994年港英政府亦曾出招打擊樓價，及後更遇上加息期，結果引發6個季度、約一年半的樓價調整，樓價跌幅有12%。
接連發生大事 始引發大調整
進入千禧年後，2008年金融海嘯，下跌期相當短暫，只有兩個季度，跌幅14%。另一是2015年至2016年，港府遏抑樓市加上金融市場波動，樓價同樣回落兩個季度，幅度約1成。
所以，香港樓價要下跌兩三成，可找到的數據只有兩次，唐榮過去評估曾指出，根據這30多年的香港樓價演變，要相當大件事、而且是接連大件事，才能引發樓價出現較長時間及較大幅度的調整，這次的爭議是否達到附表中其中兩次的級數，現階段唐榮無法判斷，還看事態發展吧！
撰文 : 唐榮