2019-10-15
經濟日報
房屋政策被視為解開深層次矛盾死結的最重要工具，相信特首周三發表的施政報告，一定有惠民措施公布。
面對現時失業率有上升趨勢，有人開始呼籲政府向低收入市民派發租金津貼（簡稱租津），補助市民應付租金，倡議者似乎想告訴公眾，租津可以同時解決高租金及穩住樓價。
市民錯覺 樓價只升不跌
然而，大家可曾想到，因為租金回報高了，於是業主只租不賣，就算心動要賣樓，都只會盡量抬高售價。買樓市民見業主態度強硬，唯恐將來首期增加更難負擔，何況樓價稍高一點,其實每月供款增加有限，所以追價也在所不惜，但求早日上車。所以雖然在經濟不明朗時，只要樓價稍為微調，便有買家進場接貨，尤其自2008年中以來，香港市民產生一個錯覺，就是樓價只升不跌。
同時間，現在坊間亦有人呼籲政府實施租金管制（簡稱租管），以減輕租樓市民的負擔，按道理如果租金增加幅度有了法律規限，租金便不會無節制的增加，回報率自然受到制約。一般而言，租管可以達到掣肘樓價升幅的效果。香港從前曾經實施租管，對續租的租金加幅設上限，業主也不能隨意趕走舊租客。
租金升幅溫和 買樓收租意慾減
租管實施之下，租金升幅較溫和，投資者買樓收租意慾大減，市場上剩下的主流購買力來自用家，需求減少樓價受到抑制，甚至在經濟不景時，業主要割價求售，連帶發展商新盤定價也被迫自律。
究竟在甚麼時候適合採用租津或租管？須視乎政府對經濟前景的評估，有如病人發燒，出汗排熱抑或敷冰降溫，需按病人身體狀況而定，不能一概而論。
香港經濟正陷入衰退周期，選擇租管或租津措施，又或者兩者並用，怎樣做才成功利民紓困，是對執政者智慧的重大考驗。
撰文 : 柯興捷 富山地產行政總裁