2019-07-29
經濟日報
第一太平戴維斯住宅銷售部董事總經理張作基認為，最近社會爭議愈演愈烈，但從數據分析，政治事件對樓價影響有限。現時住宅供應不足及低息支持下，預計後市仍能企穩。
修訂《逃犯條例》引起的爭議愈演愈烈，雖然反映樓價走勢的中原城市領先指數（簡稱CCL），仍未有明顯轉跌的迹象，最新指數189.43點，按周升約0.3%。不過，早前元朗襲擊事件，引起市民恐慌，置業信心減弱，有代理指業主的議價空間亦增加。
張作基認為，最近的政治爭議，對樓市的影響暫時來看不算明顯，過往幾次的樓市調整，多與外圍環境經濟、股票市場有較大的關係，其中豪宅市場受股市的影響較大，所以暫時仍未見連串的示威，對樓價有明顯的衝擊，至於超級豪宅更屬另類的市場，因為市場上放盤罕有，買家實力亦十分雄厚，影響更有限。
超級豪宅罕有 造價企穩
張作基引述該行的數據以證樓市轉勢多與金融危機有關，1997至98年的金融風暴，豪宅樓價跌51%，中小型住宅跌46%；2000年科網泡沫爆破，豪宅跌價25%，中小型跌32%；08年金融海嘯，豪宅下挫28%，中小型則跌17%。
近日超級豪宅仍錄得超高價成交，如九龍站凱旋門摩天閣全層3個單位，合共以5億元易手，總實用面積4,566平方呎，實用呎價逼近11萬元，創九龍區分層式住宅新高；另外，渣甸山白建時道41至45號寧苑，亦以8.25億元售出，呎價約4.7萬元，買家為資深投資者兆安李太，反映核心地段的豪宅物業仍有支持。
張認為，樓市仍要從基本層面去分析，在反修例愈演愈烈的情況下，「短期消費、零售一定會有影響，但今次的示威亦令政府未來難以推行其他政策，包括如明日大嶼等等，意味未來增加土地、住宅供應難度增加，在此情況下，樓價將更難跌。」
納米樓風險較大
而中美貿易戰的轉捩點出現在G20峰會後，但消息比較亂，中間的雜音對樓價影響輕微，現時樓市以用家主導。雖然市場預期美國會減息，但香港銀行都未必跟減，「過往數次美國加息，香港銀行亦不一定會調高按息，但總體而言現時本港按息仍處於歷史的低位，對樓價仍是有支持的作用，所以他相信下半年樓市仍能夠平穩發展。
不過，他提到近年獲買家爭相追捧的「納米樓」迷你單位，基於早前這類單位樓價升得急，如出現調整，這類單位風險較高，買家需要考慮日後轉售的風險。他指，如買家考慮現時入市，投資前景較佳的地區，仍然是有基建配套支持的地方，交通配套好，承接力較強，他比較看好啟德以及東九龍地區的樓盤，而九龍塘等低密度式住宅價錢亦會企穩。
撰文 : 梁振鋒