2019-07-29
明報
【明報專訊】先談樓市，再談股市。
先說小故事：早前德意志銀行大裁員，香港也是重災區，小弟雖然沒有太多朋友在德銀工作，也不會幸災樂禍。但看到有員工聲稱「管理層做了一個非常短視的決定」，小弟就認為有點天真。上市公司，決定炒人的是老闆，老闆的老闆是股東。股東當然短視，不短視的叫老公。
矽谷才俊們也對「短視」的股東感到不耐煩，搞同股不同權，甚至另起爐灶搞「長期交易所」，暫時革命仍未成功。無他，人性總是短視，甚至是祖先的DNA。樹林中看到黑影當然走為上着，不短視的基因早已被黑熊吃掉。
財經世界也是如此。回想「反送中」風波初期，6月中忽然爆出高銀（0530）撻訂啟德地，更搬出經濟環境急速改變為理由。時機敏感，當天小弟所有群祖及社交網均談論此事。但到底是賣什麼藥，坊間已有分析，一言蔽之就是順水推舟。同樣地，稍後百威亞太（1876）上市撻Q，也是被無限放大，而無人深究承銷團辦事不力，或公司定價離地。
近月「反送中」風波愈演愈烈，其他新聞無人關心。上星期三（7月24日）啟德地開標，由嘉華(0173)會德豐(0020)投得，成交呎價是兩年半最低。即使同是啟德地皮，當然也不能簡單一概而論，同一副牌在不同人手上也打出不同結果。記得6月時，華潤置地（1109）和保利成功投地的成交價，較5月時低了8%。筆者依然相當樂觀，反正呎價和市場預期相符，也是歷來第二高。
寫字樓供過於求 零售市道見疲
但this time is different，是次啟德地的呎價，不足1.2萬，較6月時大跌三成多，也比市場預期為低，似乎就發出了警號。媒體普遍以此為經濟版頭條，但不覺有多少人討論，和高銀撻訂時相差甚遠，但背後啟示遠較高銀撻訂為大。只能說讀者也是短視而且注意力有限，往往錯過了重要消息。
同時間，7月中的新聞，戴德梁行的報告指出，本港寫字樓租金在今年第二季回落，是5年以來首次。一般人最關心的是住宅價格及租金，商舖次之，寫字樓則少人留意。但同樣地，背後反映的現象，值得深思。不用故弄玄虛，原因當然是供求天秤改變，可能是租金太辣，可能是外資撤離，可能是中資減慢擴張，可能是新供應太多。種種現象看來，情況應會在今季持續。難怪一眾寫字樓REIT立即被沽。
零售市道則比較簡單，人人皆見。即使在「反送中」風波前，市道已見疲態，卓悅（0653）及佐丹奴（0709）先發發盈警。其餘莎莎（0178）或周大福（1929）公布的數字也難看。固然上述公司都不是指數成份股，除周大福外其他市值相當迷你，不會拖低市場氣氛。但零售市道疲弱另有兩個副作用：商舖商場租金受壓（從而影響地產股），從業員的消費也會受影響（但和內地客的消費力相比可能是九牛一毛？）。
恐慌入龍牀盤 港人錢袋深不見底
小弟從來是好友底，不危言聳聽，不發末日論。屯門的龍牀盤大幅劈價，即時引來全城恐慌——恐慌入市。倒不是屯門較近來多事的元朗優勝（利益申報：小弟是在元朗活動的屯門人），而是細細粒容易食，做到高成數按揭，「一舊水印花稅」更是令人覺得唔買就笨，十優港姐也千里迢迢出師西域，連番掃貨，可見港人口袋依然深不見底。
况且，政府還有「撤回」此一絕招——說的不是「送中」，而是減辣。辣招一撤，樓價即有無數同胞支持。加上明日大嶼似乎遙遙無期，供應短缺難見改善，而環球息口也沒有多大上升空間。
小弟不預期各種物業價格大跌，但再試去年的低位也是相當可能。這就應該足以令地產股，以及港股，來一個較大的調整。在中期業績結束前，相信港股仍然難有運行。
康證投資研究部董事 www.facebook.com/ivanliresearch/
[李聲揚 股市非常道]