2019-07-29
明報
【明報專訊】香港中環租金冠絕天下，背後成因複雜，缺乏單一原因。最根本原因是該區受制於地形，以致長期供求失衡。不過，缺少供應的另一面就是需求一直堅挺。這反映了無論是中資、外資、還是港資，營運成本雖高，仍然願意在香港開展業務。
《人月神話：軟體專案管理之道》是電腦工程界的管理經典。當中最著名的理論就是管理高層調配資源以「人月」（man-month）為單位，但是業績卻由出版程式決定。達人級員工，一人可以完成三四個普通員工的工作，所以達人的「人月」就比普通員工的「人月」值錢。這是電腦界願意用超高薪招請達人級員工的根本原因。比方說，就算公司出雙倍工資留住達人，但因為達人的效率是其他人的三倍，結果公司仍然是賺了的。
套用到辦公室和商場租金，原理亦是一樣。香港租金高企，背後反映了香港無論法制、人才、乃至區域連繫都對營商有利。租金不似樓價，因為樓價反映投資需求，買樓付出的資金有望透過租金收入或將來賣樓回收，所以可以貴買貴賣。但是租戶每個月交租都是營運成本，一旦賺不了錢，就需要緊縮開支。假如香港營商環境惡化，企業早就搬離香港。
除非局勢惡化 寫字樓巿場平穩
辦公室通常不會直接出售商品，影響尚算長遠。就算是「上屋搬下屋」的巿內搬遷，由選址到裝修再到搬遷當日之細節，整個過程都要花幾個月。假如搬到其他經濟體，計劃更為龐大。因此，除非局勢急速惡化，香港的辦公室巿場仍應平穩。新增需求或會減慢，令租金升勢放緩或略為下跌，但仍屬可吸收的風險。
但是零售表現，卻直接反映在數字之上。每間分店的銷售額都會影響商場和零售商是否保留、裁撤、或擴張該店。數據分析做得好的零售商，甚至會每天分析各項貨品的銷情，以實時決定下一波的銷售策略。
知其雄守其雌 方可納民心解困
一年總共有52周。雖說零售季節性很強，每一周的零售額變化很大，但是每次「非商業因素」影響了一個星期，就令商戶損失了2%的營業時間。上周新界西幾個新巿鎮更因為「非商業因素」都出現了大規模的休店，如果令民眾失去信心，只怕對整體零售數字打擊更大。零售疲弱，自然會影響下半年乃至明年的租金走勢。租金走勢疲弱，則會影響商舖樓價以及一眾相關股份表現。6月9日至今已經8個周末，社會都在等待解決方案。
連香港總商會都選擇在上周發出聲明，解決事情或已經成為社會共識。《孟子》有云：「惟仁者，為能以大事小。」雖然原文說的是外交關係，但在社會之中，掌握公權力的執政者就是大，民眾就是小。《道德經》則說：「知其雄，守其雌，為天下谿。」執政者知道自己的強大能力（雄），但卻擺出溫和姿態（雌），才能像河流一樣，吸納民心。
安泓投資總監
港大房地產及建設系客席副教授
[楊書健 泓觀亞太]