樓價租金滾雪球

社會爭議升溫，二手樓價跌勢有加速的現象，包括私樓租金也開始下跌，投資者持貨心態轉弱，雪球效應將更加明顯。 其實，租金一直是支持樓價上升的重要支柱，雖然根據差餉物業估價署的資料顯示，截至8月份全港租金指數創新高，但是根據前線地產代理統計的二手市場成交數據顯示，9月份藍籌屋苑租金率先回落，沙田第一城、嘉湖山莊及太古城租金按月下跌逾4%。而且3個屋苑分別錄得近50宗租務成交，絕非技術性調整那麼簡單。 租金跌勢明顯 一城2房降16% 踏入10月份，大屋苑租金跌勢更加明顯，例如沙田第一城47座高層E室，實用面積284平方呎，屬於2房間隔，剛以全包價10,500元租出，呎租37元，重返年初水平。同類單位於7、8月暑假租務旺季，月租可達1.4萬元以上。據了解，上址2018年5月曾以12,500元租出，新租金比舊租金回落約16%，反映租金跌勢加快。 前線地產代理指出，往年7、8月間有大量內地生來租樓，連無裝修的單位也被搶租一空，但是今年內地生減少，今年9月，屋苑累積逾100個租盤待租，當中70個是有鎖匙的交吉盤，可見租金下行壓力甚大。 根據差估署數字顯示，租金走勢一向滯後於樓價走勢，以2018年跌市為例，樓價於8月開始回落，但租金指數至同年11月才開始回落，而當月二手樓價指數按月跌幅達3.1%，比前3個月跌勢明顯加快，可見租金回落對樓價支持減少。而今年樓價指數已經連跌3個月，看看本月底公布的租金指數會不會跟跌。據統計未來數月市場有9個新盤將入伙，共涉及4,771伙，租金下跌壓力相對較大。 大屋苑成交價 多較銀行估價低 事實上，隨着大屋苑租金回落，近期不少投資者沽貨意慾明顯加快，尤其入市剛滿3年的入伙新盤，投資者紛紛趁有利潤沽貨。例如馬鞍山薈朗上月錄近20宗成交，比同區大屋苑新港城更旺。個別半新盤業主甚至願意平手沽貨，例如元朗Grand YOHO 9座中低層B室，實用面積592平方呎，剛以923萬元易手，原業主2016年10月初以936.9萬元買入上址，持貨3年帳面蝕13.9萬元，幸當年發展商有現金回贈才不致勁蝕離場。 另一方面，近期不少大屋苑成交個案，均比銀行估價低，以鴨脷洲海怡半島為例，9月共錄18宗成交，但當中有15宗估價低於銀行，包括30座高層H室，業主以1,100萬易手，但銀行估值1,247萬，高成交價147萬，反映業主減價沽貨的速度明顯比銀行估價快。而這種現象在多個屋苑均普遍出現，顯示業主持貨心態甚疲弱。 撰文 : 唐榮