空置稅可遏抑樓價嗎？

特首林鄭月娥去年6月公布引入空置稅，最近正式刊憲，空置稅是向空置超過一年的一手住宅單位徵收額外差餉，稅款劃一規定為應課差餉租值的200%，也即是相當於目前差餉40倍的款項。 政府希望促使發展商加快推售已經落成的住宅單位，杜絕囤積居奇，增加短期房屋供應，從而起到遏抑樓價的作用，至於此舉是否真的可見其效？ 首先，如果一手私人住宅單位獲得發出入伙紙之後的12個月，若擁有超過6個月的時間並未作出居住或出租，便會被視為空置單位，發展商需要繳付額外差餉，即大概相當於該物業的兩年市值租金，也相當於大約樓價的5%，一般來說，發展商只要取得地政總署預售樓花同意書，就可以展開樓花預售，而樓花預售期最長可以達到30個月，再加上入伙紙發出後12個月，發展商可以有3年半時間賣樓，理論上是有非常充裕的時間。 豪宅級別「先出租」 但實際上，當新盤推售時反應非常熱烈，發展商可以不斷加推或加價，又或者加推不加價，務求可以「一Q清袋」。因為一手住宅單位貨尾的銷情一般來說是比較慢，有時更需要一至兩年才可以將住宅單位貨尾全部沽清，所以因應空置稅的推出，估計發展商對貨尾單位將會採取促銷策略或增加優惠策略，以避免支付空置稅。目前全港大概有9,000個一手住宅貨尾單位，估計發展商為了避免支付空置稅而加速賣樓，從而在短期內起到少許遏抑樓價作用。 另外，如果部分空置單位屬於豪宅級別，例如實用面積有1,500呎或以上，以目前市況，大單位的銷情相對比較慢，假如發展商以「先出租」來避免支付空置稅的話，發展商當取得入伙紙之後便會馬上進行裝修，務求在頭6個月內成功租出，因此預計發展商願意以低於市值租金將單位租出，以符合豁免空置稅要求。 正所謂上有政策，下有對策，由於發展商招數靈活多變，當遇到市道不佳又或銷情不理想的時候，發展商大可以將單位出租，以避免因繳付空置稅而產生不必要的支出。如此一來，市場上可供出售的住宅單位便會減少。此外，如果遇上市道不佳，發展商又可減慢建築速度，從而推遲取得入伙紙，所以空置稅整體上對遏抑樓價的作用並不算很大。筆者始終認為，積極增加土地供應才是上上之策。 撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁