2019-07-27
經濟日報
本港第二季私樓施工量創兩年新低，相信是發展商因應一手樓空置稅和新房策而調整建屋進度，惟此舉短期對樓市影響不大，但私樓供應緊張或要到三年後才浮現，為高企樓價再添動力。
新房策下搶地 土地愈趨珍貴
運房局昨公布最新數字顯示，未來3至4年私樓潛在供應維持在9.3萬伙，但第二季私樓施工量僅1,700伙，按年大跌81%，按季下跌26%，創兩年新低。其實，私樓施工量自去年第三季開始下跌，底因有二。
其一，港府擬開徵一手樓空置稅，法例雖尚未獲立法會通過，但發展商目前手上仍有1萬伙餘貨，為免繳納空置稅，固然急須將餘貨出售，還拖慢新項目的建屋步伐，以免餘貨未賣出，新落成單位又陷入稅網之中，增加持貨成本。
其二，土地短缺問題持續。運房局估算未來3至4年私樓潛在供應有9.3萬伙，連續5季持平，比兩年前的9.8萬伙明顯大減，反映政府在拓地上進度緩慢。在土地不足，港府為配合新房策，去年將9幅私樓用地改撥為發展公營房屋，又將公私樓建屋比例由6比4，上調為7比3，令私樓土地供應目標也下調25%至1.35萬伙。
有見及此，發展商策略也趨向保守，因為在缺地下，私樓土地將愈趨珍貴，更不願像以往般採取貨如輪轉的售樓策略，因啟動新項目可能增加餘貨庫存而須徵空置稅，還可能要急於補回土地儲備。加上中美貿易戰膠着，外圍經濟放緩，發展商傾向觀望，因而放慢建屋進度。
短期供應穩定 中期將呈短缺
發展商減慢新項目的動工進度，但短期對樓市影響不大，因2至3年內的樓花和新落成單位供應穩定。根據差估署的數字，預期今明兩年私樓落成量估計高達近4.1萬伙。
惟施工量減少對中期樓市影響較大，因起樓由打樁到落成，動輒需時逾3年時間，若施工被拖慢，不但令3年後的私樓落成量大減，還影響到樓花的預售。由於連續4季私樓動工量減少，若情況持續下去，意味3年後私樓樓花以至實樓供應將出現短缺，而市民對置業剛需大，私樓供需失衡問題將更嚴峻，樓價可能如脫韁野馬般失控飈升，屆時要調控便更加困難。
故港府須加快覓地，即使明日大嶼撥款和土地共享先導計劃的進度受到阻延，也須設法讓一些短中期拓地項目盡快上馬，或考慮放寬地積比，來增加樓宇供應。
欄名 : 社評