近日，地產建設商會發出指引，規範旗下會員招標售樓，以增加透明度。立法會上，運房局局長陳帆指，除了招標售樓，政府亦關注其他一手樓銷售的問題，包括發展商在成交冊上，應該如何正確、全面、透明反映所謂「真實價錢」（即計及所有優惠、回贈的影響），有必要時會修例規管。
一味加強監管 可紓「地產霸權」？
說白點，議員（不分建制泛民）不外乎是想指控發展商是壞蛋，不但招標賣樓、賣完樓又不肯老實地紀錄價錢，「製造」高價成交等等。這是否實情，筆者不掌握全面數據，不能妄下判斷，亦不反對監管當局查明事實，打擊弄虛作假行為。但問題是，這真的純粹是個老掉牙的「地產霸權」故事嗎？一味加強監管，又真可紓緩一手市場主導樓市的問題嗎？
「價格分歧」（price discrimination）是中學經濟學基礎教程之一。簡而言之，就是商家根據不同顧客群願意付錢／花時間找尋更便宜替代品的程度，把同樣的貨品或服務，以不同價格出售給不同人，以賺取更高利潤。
舉個例，同一齣電影早場票價較便宜，不是因為戲院在早上放映成本較低，而是因為會在早上看電影的人（例如學生、退休人士），他們的時間成本較低（例如不用工作），較可能貨比三家才決定到哪個院線，令其對票價相對敏感。相比之下，平日晚上或周末的觀眾時間成本較高（大家想像一個打工仔說：「等了這麼久，今天下班後終於有時間看《復仇者聯盟4》了！」），願意付較高票價，導致「同戲不同價」。
再舉一例，學校區的餐廳往往會提供校服優惠，也不是因為服務學生成本較低，而是學生們較熟悉區內不同餐廳，對午餐價格較為敏感，相對不願意付高價錢，導致「同餐不同價」。換言之，價格分歧就是盡可能定價於不同消費者願意付出的最高水平，學術上稱為「榨取消費者盈餘」。
用戲院例子粗略闡釋：假設只有兩名觀眾，一名打工仔最多願意付出300元在周五晚上看《復》片；但對於同樣是漫威迷、但可在早上入場的退休人士，最多只願付出150元。若戲院對所有場次統一定價，最多只能定於150元，否則會流失一位顧客，如此戲院收入只有300元。但若把戲票正價定於250元、早場半價，那總收入便是375元，而且兩名顧客都會入場。
換個角度總結，價格分歧的關鍵在於「選擇」：退休人士可選擇在早上看電影，因而能享受不同戲院間的競爭；相反，打工仔只能在下班後入場，即使票價較高也願意付。
應用在樓市，隨着多輪收緊按揭措施推出，金管局實際上是大幅收緊了有意置業者在二手市場上的選擇，令他們無法享受二手市場不同業主間的競爭，只能投向一手市場！
新樓量價 不成比例主導樓市
究竟現在新盤有多主導樓市？不論是按宗數還是金額計，一手樓佔整體住宅成交比例，在今年首4個月都錄得2003年以來的最高水平。但必須強調，1998至2004年平均私樓落成量達2.8萬伙，而2012至2018年只有1.4萬伙！很明顯一手市場是大幅度不成比例地主導樓市！
事實上，以2018年全年計，1.6萬宗一手成交平均樓價近1,400萬，4.3萬宗二手樓則是785萬，相差近8成！就算進取地假設一手樓回贈平均樓價的25%，兩者仍相差33%！當然，二手樓樓齡高、未必有完善會所設施、沒有全新裝修和傢電……但是否就值得業主付出三分一的價格差別？筆者認為，社會上少有討論的問題核心，在於按揭成數限制下，同樣是700萬的物業，二手市場需要4成首期（280萬），但一手物業發展商往往為買家提供二按甚至一按，首期隨時低於2成（140萬）！
筆者倒想問問金管局，市民買二手樓就有必要接受按揭成數限制，付較高首期以「保障銀行體系安全」，那為何一手樓買家卻可以透過發展商提供的一、二按，借更多的錢來買樓價更高的新盤，局方卻袖手旁觀？
說穿了，金管局只是把二手樓按的風險，推至一手樓市場的財務公司身上。但由於財務公司放貸不歸金管局管轄，局方不用負責。至於這樣是否間接「迫發展商賺多啲」？會否令「買樓靠父幹」的問題變本加厲？就不是金管局關心的事情了。筆者想提醒，金管局可以不管，但市民就樓市問責，最終還是財政司司長和特首！
私樓供應勢減 樓價水漲船高
換言之，一手樓不成比例地主導市場，是因為沒有4成首期的買家根本沒有選擇，以致「同樓不同價」！即使對買家而言，在計及樓齡、設施等因素後，新盤依然不值得比二手樓貴3成，但事實上買家買的不只是單位本身，還一併買下了發展商提供的融資服務，還有不一定合心意的裝修和家電。結果，買家不但被剝奪了在二手市場選擇單位的權利，還連選擇哪銀行承造按揭、享受銀行間競爭的權利也失去了！
更有甚者，政府推出的樓市政策實是幫倒忙：在公私營供應比例調高至7：3下，私樓供應勢減。發展商作為上市企業要向股東交代，既然政府未來土地供應向公營傾斜，公司難以做到「貨如輪轉」，自然反應肯定是在未來每一個售出的單位，盡量擠壓出每一分可擠壓的利潤！
若政府真的不滿發展商的賣樓手段，卻不改變私樓供應斷崖式下跌、二手市場按揭成數受限的情況，即使修例加強規限也肯定於事無補！
（作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。）
撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員