2019-07-26
經濟日報
地從何來，填海建明日大嶼似是遙遙無期，現時之計可以說是盡量做到「地盡其用」，新區有不少土地、發展項目地積比率偏低，應鼓勵透過基建大規模發展。
「填海是新增土地來源的唯一選項。」土地供應專責小組之前這樣形容填海造地。然而，目前最大規模的填海計劃、明日大嶼人工島項目，在鼓譟的社會氣氛下押後撥款審批，要透過填海新增土地只能繼續「順延」，怎樣善用現存的土地便值得深思。
明日大嶼順延 填海暫無期
香港面積1,106平方公里，但各區發展密度差別極大，港島、九龍市區的住宅地發展密度是9倍、10倍的地積比率，而新界新市鎮的住宅地積比率則是5倍、6倍，去到一些鄉郊地區很多土地的地積比率更只有0.4倍。若果這些新界鄉郊得以「地盡其用」，對於解決地從何來問題將有很大幫助。
從新地（00016）、置地合作的元朗牛潭尾石湖圍項目便可以說明，項目在今年5月完成補地價，在加州花園附近一幅121萬平方呎的農地，屬於「住宅（丁類）」用途，地積比率只有0.4倍，可建樓面僅48.65萬平方呎，只能夠興建大約300幢洋房。
不過，隨後發展商再向城規會提出申請，要求放寬密度至5倍地積比率，令總樓面規模大增11倍至逾600萬平方呎，將可興建25幢分層住宅，涉及多達1.13萬伙供應，單是這個項目便相當於一年私樓土地供應目標的83%。
規劃計劃仍然要經過城規會從基建負荷、交通評估、環境影響評估作審批，並最後要發展商再次補地價才落實，但從數字上來看，由從原本地積比率0.4倍，去到地積比率5倍，同一個石湖圍項目所能帶來的房屋供應量已經差天共地。
善用新界農地 放寬地積比
在80、90年代的時候，新界出現了不少大型規模的洋房屋苑，包括大埔的康樂園、元朗的加州花園、錦綉花園以低密度發展，只提供有限房屋供應。以錦綉花園為例，佔地超過110公頃，面積接近上述石湖圍項目的10倍，但只提供5,024間洋房。
這些大型洋房屋苑的出現有其歷史、基建發展的原因，但以現時樓價高企，房屋土地供應嚴重不足的情況下，洋房抑或是中小型單位才是更符合社會需要，應該不難判斷。只要看看近期面積有120多平方呎的「龍床盤」屯門菁雋，收票多達上萬，便足以說明市場的上車需求有多熾熱。
日後政府在規劃或者審批新界項目時，應該注意及鼓勵新界農地「地盡其用」，即使大幅放寬到5倍、6倍的地積比率，能夠略為放寬以地積比率1.5倍、2倍的發展，相較原本只以0.4倍的地積比率，在土地供應仍然能起很大作用。
以主要發展商在新界擁有1,000公頃農地來說，若果一半的土地以地積比率1.5倍發展，可建樓面更達8,073萬平方呎，便足以提供多達16萬個中小型單位，足夠滿足未來10年的需求。
撰文 : 唐榮