2019-07-25
明報
【明報專訊】中文大學經濟學系副教授莊太量在專訪中指出，去年本港置業負擔比率達17.45倍，反映樓價之高已並非一般港人可以負擔，由此激化眾多社會矛盾，故他建議港府的房屋政策改弦易轍，以平息民怨。當中，他認為，港府應該填海及發展郊野公園邊陲地帶，仿效新加坡的組屋政策，大規模興建面積近千呎的公營房屋單位，以顯著低於私樓的價格售予港人，讓港人可以安居樂業，重燃對未來的希望。
中文大學香港亞太研究所生活質素研究中心上周五公布2018年「中大香港生活質素指數」。是次研究數據顯示，2018年的香港整體生活質素指數為105.96，較2017年的指數106.59下降0.63點，反映香港整體生活質素比去年輕微下跌。
中大香港生活質素指數由健康、社會、文化及休閒、經濟及環境5個分類指數，合共23個指標所組成。與2017年相比，2018年的5個分類指數中，健康、文化及休閒和經濟分類指數下跌，而社會和環境分類指數則有所上升；其中，經濟分類指數下跌5.96%（0.75點）至11.89點，跌幅最為顯著，並且下跌至有紀錄以來最低水平。在23個指標中有10個指標比去年差，當中變化較為顯著的是置業負擔比率及實質租金指數，較2017年分別下跌17.72%及13.21%，與經濟分類指數一樣同屬歷來最差。
中位數家庭17.45年收入
才夠買300呎九龍住宅
莊太量指出，去年本港置業負擔比率為17.45倍，由一個九龍區約300方呎單位市值592萬元除以去年本港家庭收入中位數33.97萬元計算出來，也即是說，該家庭「不吃不喝不消費」、把全部收入儲起來買樓的情况下，也要儲17.45年才買得起，他解釋，除了2016年外，該比率過去10年一直惡化，去年亦不例外（見圖），原因是港人工資升幅追不上樓價升幅：「我們統計12個月每月樓價按年變幅的平均值來計算樓價變幅，去年樓價上升一成，但實質工資僅增長約2%，故港人的供樓能力實際惡化7%至8%，因此供樓負擔比率由2017年的16.21倍增加至去年的17.45倍。」
去年本港供樓負擔比率達17.45倍，莊太量認為，反映「樓價非一般港人可負擔」，「一般家庭是不可能把所有收入儲蓄起來等買樓，如果按正常情况把三分之一收入儲起來買樓的話，即是要儲逾52年才可買樓，而且要假設期內樓價不會再升，換言之，有關家庭實際上是沒有希望可以買樓的」。
「納米樓」盛行不利生育 港人失去未來
由於本港樓價近年已脫離大部分港人的負擔能力，故發展商亦因應需求變化興建「納米樓」，其面積較小，故樓價也較低，部分港人因此可以勉強上車，這些納米樓新盤往往銷情理想，例如內房佳源國際（2768）與「舖王」 鄧成波持有、最細單位面積為128方呎、有「龍牀盤」之稱的屯門菁雋本月中推售344伙賣出逾九成。莊太量不評論個別樓盤，但他維持近年的觀點，指港府應該規定每個新建住宅單位面積不少於某一面積，藉行政手段令納米樓逐步減少，「本港房屋政策不可以完全由市場導向，因為市場導向只會令新盤單位愈來愈細，令很多香港人失去未來，也就是說，大家都不生育小朋友了，我覺得香港政府應該讓市民重新看見希望」。
菁雋是次賣樓累收逾1.2萬票，是2013年4月底一手新例實施以來單幢樓「收票王」，即使以每名準買家可以入票2張計算，該新盤仍然得到逾6000名港人的青睞。記者相信，雖然「龍牀盤」的單位面積較細，但在樓價及租金雙雙破頂的情况，準買家但求「有瓦遮頭」，暫時先上車不介意屈就，待日後儲夠錢再換較大單位。
組屋作私樓替代品 星人安居樂業
莊太量指出，「本港樓價太高，一般港人負擔不來」屬社會各界也知道的事實，關鍵是如何解決此問題。他分析，新加坡政府過去數十年大量興建組屋，目前近八成新加坡人住在組屋，安居樂業，此房屋政策值得港府參考，「我覺得本港政府要向新加坡學習，興建更多更大的公營房屋予香港人居住，作為私樓的替代品，這才是長遠解決本港房屋問題最有效的方法」。
記者曾於5月底到訪新加坡，得悉當地位於郊區的千呎組屋單位售價僅百多二百萬港元，行程中不少與記者傾談的新加坡人亦以獅城的優秀房屋政策為榮。雖然不少港人亦期望可以相若價格在本港購買千呎公營房屋單位，但問題是目前住宅供應嚴重不足，這種想法很可能只是奢望而已。
填海改劃郊野公園 雙管齊下
莊太量強調，增加住宅供應解決房屋問題，應該屬港府施政重中之重，故此港府需要透過改劃郊野公園及填海雙管齊下造地，「本港怎會沒有土地呢？只要改劃部分郊野公園或大規模填海，便可以創造大量土地起屋」。
事實上，填海造地過去一段長時間一直是香港由漁村發展為國際都會的主要土地供應來源。在1985至2000年期間，香港透過填海創造了超過3000公頃土地，即每年平均約200公頃。但在2001 至2015 年的15年間，透過填海所造土地（主要是與基建相關的）卻下降至約690公頃，相等於年均40多公頃，這是近年土地供應大幅減少的主因。莊太量強調，由填海所創造出來的土地規模較大，並且方方正正，不論用來發展住宅或其他用途效益亦較高；至於發展郊野公園邊陲地帶，雖然近年案例不多，但郊野公園及自然保護區現時佔本港土地面積近四成，既然目前住宅供應嚴重不足，適當改劃也屬可以考慮。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]