2019-01-08
經濟日報
發展商繼將豪宅轉售為租，最近更紛紛拆細項目申請預售，應對政府將推行的一手樓空置稅和樓市調整。這些措施增加了發展商的應對彈性，但會否令供應減少，則有待觀察。
銀碼大客源減 豪宅銷售難快
有發展商將東半山司徒拔道70多伙豪宅的項目，拆細申請預售樓花同意書，首期先推售53伙，同時延遲落成日期一年。發展商此舉是應對港府去年6月底推出的房策六招，尤其是宣布對取得入伙紙一年內仍未售出的新樓，將開徵空置稅，稅率相當於應課差餉租值兩倍，並限每輪推售至少兩成單位，以減低發展商囤積居奇。雖然新稅尚未實施，發展商為免要繳納空置稅的風險，過去半年加快賣樓步伐，中下價樓貼市價推盤，只要有承接力，馬上加推，務求盡快出貨。
空置稅對豪宅影響更為明顯，因單位面積大，牽涉樓價金額巨大，故尋覓買家需時，由開售至沽清動輒要幾年時間。過去幾年，豪宅買家主要是內地客，隨着內地經濟持續放緩，內地客不再財大氣粗，加上豪宅位處的地段好，景觀美，發展商不願減價平賣，至少有3項措施可應對。
其一，對於現樓採取轉售為租。盡管將單位放租，被租約綁住一至兩年，失去一定彈性，但至少可避過空置稅，又為發展商帶來可觀的租金收入。畢竟豪宅仍是供不應求，一俟樓價好轉，便可善價而沽。
其二，對於準備開賣的新盤，將項目拆細申請預售。之前發展商在大型中下價樓新盤採用，現時連小型項目和豪宅盤也開始採用，皆因此舉令每一階段的銷售單位減少，減低去貨壓力，增加售樓的彈性。
惜貨轉售為租 租務市場活躍
其三，對於建築中的新盤，則推遲申請入伙紙。由於取得入伙紙起計半年內沒人居住或租出，就算空置，故放慢申請入伙紙，推遲被徵新稅，讓發展商有更多時間銷售單位。
這些措施為發展商提供更大空間和靈活性，應對空置稅和樓市調整。豪宅本來已供應少，發展商的新措施可令豪宅供應和交投進一步減少，使豪宅樓價更難大幅下調。但對租客而言，由於豪宅轉售為租，令市場租盤供應增加，多了選擇更可能租金較為相宜，令租務市場轉趨活躍。
開徵空置稅原意是要迫發展商不再囤積現樓，增加房屋供應，詎料副作用或令豪宅供應減少。由於發展商持貨亦有一定成本，究竟最終會否減慢了豪宅供應，還須觀察今年入伙數據才能得知。