2019-01-08
經濟日報
特首林鄭月娥昨晚接受電視訪問，提到處理房屋問題，包括剛公布的長遠房屋策略調整公私營比例。唐榮早前已撰文關注私樓減少的憂慮，昨日再多翻點資料，4年後一手供應或會開始大幅減少。
2018年長策周年報告，住宅總供應十年為45萬伙，出現以下變化：私營房屋未來十年約13.5萬伙（包含港人首置盤）、每年約1.35萬伙；公營房屋十年約31.5萬伙、每年約3.15萬伙。當中包括22萬伙公屋及綠置居，9.5萬伙資助出售單位。唐榮最關注的私樓供應步伐，由每年1.8萬伙減至1.35萬伙。
減私樓土地 影響持續多年
理論上，今年4月起的新財政年度，一手供應目標將可大幅減少，平均每年大減4,500伙，減幅高達25%，這種急減政策，究竟會帶來怎樣的後果？
如果翻查歷史，港府在2002年底曾經推出孫九招停賣地，換言之是停頓土地供應，今時當然未達這種極端情況，但減少私樓供應，兩者同樣是房策，亦可比照何時將產生效果。
附表是唐榮收集的一手單位落成量數字，可以發現2001年停止住宅土地供應後，私樓高落成量仍維持一段時間，2002年超過30,000伙、2003及2004年均超過26,000伙，但踏入新政策的第4年，私樓落成出現急減，2005年急跌至17,000伙的水平，較2004年私樓落成大減33%，其後2006至2009年持續每年下跌，直至谷底的2009年7,160伙（部分原因或與2008年金融海嘯，發展商放慢建屋有關）。可見減少私人住宅土地供應，影響持續多年，發展商會因應房屋政策作出建屋和售樓進度的調整，而建屋變化是動輒以數年計算。
新長策目標 遜歷年落成量
再看看2014年2月，港府發表了長遠房屋策略，定下私樓供應，同樣是4年後的2018年，私樓預測落成量才有望首次達到每年18,000伙的供應目標。有這樣的往績，可以預計，2018年底調整了長遠房屋策略的私樓供應目標，私人樓落成量若由2019年起計算，相信在4、5年後，即2022年或2023年開始，將會逐步回落。
港府演繹樓市過高時，多以頗長年份的平均數值去衡量，例如供樓負擔比率。如果以附表私人樓落成量比照13,500伙的最新長遠房屋策略目標，不論是長年期或短年期均明顯不足。
附表顯示，若由1981年起計至2018年的38年，平均每年的一手私樓落成量達到22,465伙，不管前目標18,000伙或新目標13,500伙，相差極大。
如果以近五年計算，2014至2018年的私樓落成量估計77,516伙，平均每年15,503伙，同樣多過新長策目標。這樣的私樓供應布局，怎可能不讓人憂慮！
撰文 : 唐榮