200億入市 幫羅局長計一計

財政預算案建議撥款200億元，近日勞福局局長四出解畫時指出，大概在3年內購置60個物業，合共39萬平方呎面積，作社福設施用途，唐榮又湊熱鬧幫局長計一計數。 有地產界市場人士指出，安老院、幼兒園等設施多使用地舖經營，現時商舖市場每年成交額約為400億，政府分3年投放200億入市，金額非常大，認為必定令舖市上升。政府的計劃相等於平均用3億元購買一個物業，平均呎價達4萬元。 大額成交 商舖市場「新水源」 翻查近五年商舖成交資料，附表顯示，五年平均每年成交量是1,886宗、而平均成交金額是428億元，換言之，政府分三年約200億元購買60個物業，平均每年是67億元及20項物業，若依數量跟附表比較，一年20宗僅為平均年成交的1%，微不足道，但成交金額來說，每年67億元，仍佔年成交總值的16%，若在低成交量的日子如2016年，67億元已經是全年成交總值的34%。 可以這樣說，港府入市，對成交宗數影響極微，但由於金額龐大，好明顯為商舖市場帶來「新水源」。當然，如果港府跑去購入其他如寫字樓等商用物業，又是另一組數據了。 另一意見是200億元60個物業，平均每個3億多元，如果根據表1顯示，過去五年平均每宗商舖交易是2,269萬元，較旺市如2014年，平均成交金額亦只是3,137萬元，3億多元一宗，並不常見。 如果根據去年表現，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，2018年市場共錄1,683宗商舖買賣註冊，按年下跌11.4%，宗數創1996年有紀錄以來第二低。全年註冊總值約362.79億元，按年下跌27.4%。去年12月只錄得66宗商舖買賣註冊，宗數創2016年8月以來新低。 一籃子大型樓面 可遇不可求 表2是按價值劃分，價值介乎300萬至500萬元的商舖錄148宗註冊，價值介乎500萬至1,000萬元的商舖錄244宗註冊。反觀，價值介乎2,000萬至5,000萬元的商舖錄291宗註冊；價值介乎5,000萬至1億元的商舖錄88宗註冊，按年增加27.5%。而1億元以上的，全年只有41宗，如果港府入市一年20宗，每宗3億元，結果將佔市場多大份額？ 如果翻查近期最大宗商場成交，就要算到去年底，領展新一輪標售12商場物業，經過兩輪競投後，終以120.1億元全數沽出，成交價高估值逾3成，買家為外資基金基匯資本為首財團。 12商場包括鴨脷洲利東商場、黃大仙宏輝中心、沙田秦石商場、長沙灣幸福商場、屯門山景商場等合共12項商場，連同約4,700個車位，合共110萬平方呎樓面（商場約58萬平方呎）。僅看樓面面積，完全滿足勞福局需要，亦分布港九各區，但這類一籃子大型樓面商場，卻是可遇不可求。 撰文 : 唐榮